hussmart
Sök
Om du vill få in offerter på uppdraget kan du klicka dig vidare nedan. Smidigt och enkelt kan du då hämta in upp till 3 anbud från kvalitetssäkrade entreprenörer som matchats mot ditt projekt. Det tar bara en minut att komma igång och det är helt utan förpliktelser. Mer information hittar du här
Ska du bygga tvåfamiljshus? I den här guiden förser vi dig med detaljerad information om kostnader, process, regler, tidsåtgång, fallgropar och mycket mer. Försäkra dig om ett lyckat resultat – läs guiden och lär dig allt du behöver veta om att bygga tvåfamiljshus
När man ska bygga tvåfamiljshus behöver man vara förberedd på att det innebär ett kostsamt projekt. För att få ner prislappen under 5 miljoner kronor finns det en rad kriterier som projektet behöver möta. Enligt prisstatistik från marknadsplatsen Byggstart.se utgör 23,000 kronor det kvadratmeterpris som definierar den lägre gränsen på prisspannet i samband med att man bygger parhus. Det är ett kvadratmeterpris som förutsätter följande förutsättningar:
Kan man bocka av alla punkterna ovan så kan det vara realistiskt att få till ett kvadratmeterpris kring 23,000 kronor. För att kunna genomföra hela projektet för mindre än 5 miljoner kronor förutsätts då att man inte bygger ett tvåfamiljshus på mer än 215 kvadratmeter totalt för de två bostäderna (eftersom 215 kvm x 23,000 kr = 4 945,000 kr). Vardera bostadsenheten blir då på strax över 105 kvadratmeter i storlek.
Det som definierar ett tvåfamiljshus är att det rymmer två separata bostäder i samma byggnad. Lägenhetshus och radhus är även de exempel på flerfamiljshus med motsvarande funktion, men dessa består helt enkelt av fler bostäder i samma byggnad.
Ett tvåfamiljshus är delat i horisontellt eller vertikalt led – vanligen det sista – och det finns fördelar och nackdelar med båda alternativen. Den finns inget direkt facit som talar om vilket av alternativen som är “det rätta” och vad man bör välja. Det enda man kan säga är att marknadsvärdet ofta är något högre för vertikalt delade tvåfamiljshus, kanske främst för att båda bostadsenheterna då har direkt tillgång till en trädgård eller andra utomhusytor.
Stora byggprojekt, som att bygga tvåfamiljshus, kommer utan tvekan med stora kostnader. Av den anledningen är det många som överväger att själva utföra delar av arbetet på egen hand, just för att spara på slantarna. Detta kan handla om moment som rivning, golvläggning, målning och liknande. I stora projekt som dessa finns det emellertid bara en begränsad mängd moment som man kan göra själv, och man inte har gedigna kunskaper inom respektive område.
Det viktigaste man kan göra, som har störst påverkan på kostnadsbilden, är likväl att göra ett omsorgsfullt val av entreprenör. I samband med anbudsprocessen bör man ta in 3 offerter som man sedan kan jämföra sinsemellan. Det vanligaste är att man låter genomföra projektet som en huvudentreprenad. Här är det en firma, ofta en snickerifirma, som kontrakterar alla hantverkare inom övriga fackområden. Huvudentreprenörerna har vanligtvis sina fasta samarbetspartners inom VVS, elinstallation, grävning, gjutning, etc., och koordinerar dem under projektets gång. Den här typen av entreprenadform gör projektgenomförandet enklare för dig som byggherre, och man kan få ett bra pris när man beställer hela projektet av en och samma byggfirma.
Att bygga färre och mindre badrum och kök är också en strategi för att reducera kvadratmeterpriset på projektet. Kök och badrum är i regel de rum i ett hus som är dyrast att realisera. Av den anledningen kan det vara en god idé att hålla nere antalet badrum och kök.
Om man ska dra igång med ett så stort projekt som att bygga ett tvåfamiljshus är det viktigt att redan på förhand ha översikt över hur mycket det faktiskt kostar.
Nedan har vi listat typiska kostnadsposter i samband med att man bygger ett tvåfamiljshus på omkring 200 kvadratmeter:
Markberedning: Grävning och eventuell övrig markberedning är ett jobb som vanligen tar 1–2 månader och prislappen kan varierar stort utifrån de markförhållanden som råder på tomten.
Pris: 300,000–600,000 kr
Grund och gjutning: En gediget gjuten grund är helt avgörande för att resultatet ska bli bra. Små fel i grunden förstärks gärna och kan resultera i stora fel i den övriga konstruktionen. Det är alltså ett extremt viktigt moment av ett byggprojekt. Det är ett arbete som ofta genomförs relativt snabbt, men det är inte någon post som man bör spara in på.
Pris: 300,000–500,000 kr
Snickare, plattsättare, målare: Detta är den del som utgör merparten av projektet, och det är därmed den projektdel som är den mest kostnads tunga. Inom det här området finns det vissa delar som man kan utföra på egen hand för att minska något på utgifterna.
Pris: 2 000,000–3 500,000 kr
Elektriker: Inom det här området är det mycket lite man kan göra på egen hand utan att själv vara elektriker.
Pris: 300,000–500,000 kr
Rörläggare (exklusive vattenburen golvvärme): Inte heller rördragningar är något som man gör själv utan att vara fackman.
Pris: 400,000–600,000 kr
Ventilation: Detta är en post som man kanske inte tänker på så ofta, men det har en stor effekt på inomhusmiljön och husets välmående. Ventilation är en viktig del av husbygget.
Pris: 150,000–250,000 kr
Takläggare och plåtslagare: Att lägga tak och tillse att vattenavrinningen är bra är ett verkligt hantverk och en kritisk del av byggprocessen. Taket är kronan på verket och det tak som du väljer för ditt tvåfamiljshus sätter stor prägel på husets estetiska uttryck.
Pris: 200,000–400,000 kr
Beredning och drift av bygget: Detta avser allt ifrån hyra och montering av byggnadsställningar, el och toaletter till byggplatsen, och alla de administrativa uppgifter som krävs för att driva ett bygge framåt.
Pris: 400,000–600,000 kr
Badrumsinredning (förutsätter fyra badrum/toaletter): Om man ska ha tillräckligt med badrumskapacitet för två familjer bör man räkna med två badrum/toaletter i varje bostadsdel.
Pris: 200,000–400,000 kr
Parkett och kakel: När det kommer till den här typen av ytskikt finns det många stilar att välja mellan, och de kommer i en mångfald av prisnivåer.
Pris: 200,000–500,000 kr
Köksinredning (förutsätter två kök): För att två familjer ska kunna ha två separata boenden i samma byggnad så krävs det helt enkelt två kök. När det kommer till köksinredning kan man välja mellan allt från billiga standardlösningar från IKEA till motsvarande inredning från dyrare kvalitetsleverantörer och exklusiva, platsbyggda varianter.
Pris: 250,000–800,000 kr
Garderober och diverse invändiga lösningar: Här är det många som låter valet falla på någon av de tillgängliga standardlösningarna, men oavsett detta genererar posten en hel del kostnader.
Pris: 100,000–200,000
Totalpris: 4 700,000–8 850,000 kr
Tumregeln säger att man bör ta in tre anbud – från tre olika totalentreprenörer eller per fackområde. På så vis kan man jämföra offerterna och sedan identifiera den entreprenör som passar projektet bäst. Det kan vara frestande att gå ut väldigt brett och ta in ett stort antal anbud. Men kom ihåg att hanteringen av anbuden är tidskrävande både för dig och för entreprenören. Det brukar vara alldeles lagom att börja med att ta in offerter från tre väl kvalificerade aktörer.
Om du är klar för att lägga ut ditt projekt och få in anbud på uppdraget så kan du [klicka här].
Man måste försäkra sig om att man jämför äpplen med äpplen när man ska besluta sig kring vilket anbud som man ska acceptera. Det är inte ovanligt att man låser sig vid prislappen, men detta kan innebära att man tar en stor risk. När man jämför offerterna från de olika aktörerna behöver man tänka på följande:
Är innehållet i de olika offerterna som du tagit emot detsamma? Om de ingående momenten inte är desamma så behöver du bottna detta med respektive entreprenör innan du går vidare i beslutsprocessen.
Vilka förbehåll och villkor har de olika anbudsgivarna angivit? Förbehåll kan få stor effekt på det slutgiltiga priset och många förbehåll kan indikera att entreprenören känner sig osäker inför uppdraget.
Vad finns med som fastpris, prisuppgift och som oförpliktigande kostnadsestimat? I sammanhanget är det viktigt att tänka på att det fakturerade beloppet får avvika med upp till 15 % från en prisuppgift i enlighet med Konsumenttjänstlagen. Och när det kommer till kostnadsestimat så har inte entreprenören förbundit sig till någonting, vilket gör att du egentligen inte vet något om vad som kommer faktureras i slutänden.
Finns det några enskilda poster i anbuden som har prissatts väldigt olika? Om detta förekommer kan det bero på att entreprenörerna fått olika förståelse för vad som ska utföras inom ramarna för projektet. Detta bör du bottna innan du går till beslut.
Hur stora blir de eventuella kostnaderna i samband med oförutsedda situationer? Finns det arbete som ligger som tillägg, eller om det finns förbehåll som öppnar upp för en större mängd arbete på löpande timma, ja då kan hantverkarnas timarvode ge utslag på slutsumman.
Oavsett om man planerar för att bygga ett fritidshus, en villa eller ett nytt tvåfamiljshus så kommer det finnas ett omfattande behov av invändigt arbete och att man funderar ut vilka lösningar som man vill ha på plats. Detta i tillägg till allt övrigt praktiskt arbete som kommer med nybyggnation. Nedan har vi listat ett antal källor med praktisk information som kan komma till nytta och med spännande bildinnehåll som du kan låta dig inspireras av i ditt arbete.
Det är viktigt att hålla ett öga på kostnaderna under hela projektets gång. Man bör kontrollera både kontrakt och fakturor allt eftersom de kommer in för att försäkra sig om att hantverkarna håller sig inom de ramar som man kommit överens om i samband med projektstart. En tät och god dialog mellan byggherre och entreprenör är också viktig.
Innan man sätter nyckeln i låset och flyttar in i det färdiga huset så bör man gå igenom huset tillsammans med entreprenören och en oberoende besiktningsman. I tillägg till detta bör man stämma av resultatet mot kontraktet för att försäkra sig om att alla krav är uppfyllda.
För att få in offerter på ditt husbygge kan du lägga ut ditt projekt på anbud genom att [klicka här].
