hussmart
Sök
Om du vill få in offerter på uppdraget kan du klicka dig vidare nedan. Smidigt och enkelt kan du då hämta in upp till 3 anbud från kvalitetssäkrade entreprenörer som matchats mot ditt projekt. Det tar bara en minut att komma igång och det är helt utan förpliktelser. Mer information hittar du här
Ska du bygga flerfamiljshus? I den här guiden förser vi dig med detaljerad information om kostnader, process, regler, tidsåtgång, fallgropar och mycket mer. Försäkra dig om ett lyckat resultat – läs guiden och lär dig allt du behöver veta om flerfamiljshus
Hur mycket det kostar att bygga ett flerfamiljshus påverkas av många faktorer och kan variera stort. Siffror från Byggstart.se visar att det är möjligt att bygga ett flerfamiljshus för cirka 22 000 kronor per kvadratmeter, medan andra hus av samma slag kan ha ett kvadratmeterpris över 45.000 kronor per kvadratmeter.
Genomsnittspriset för den här typen av hus ligger runt 28 000 kronor per kvadratmeter. I den summan ingår alla arbetskostnader för hantverkarna och materialinköp. Utgifter för arkitekter och projektering ingår däremot inte. Du ska sätta av minst 100.000 kronor till det arbetet som arkitekten gör när han eller hon ritar huset och förbereder projekteringen, eller ännu mer.
Husets storlek är alltså en faktor när du ska räkna på kostnaderna för husbygget. Om vi använder ett flerfamiljshus på maximalt 220 kvadratmeter som referenspunkt visar siffrorna att det kan vara möjligt att hålla totalkostnaden under 5 miljoner kronor.
Det krävs dock att en hel del villkor är uppfyllda, till exempel:
Klarar du av att genomföra ovanstående punkter, undvika större bakslag i byggarbetet och ha kontroll över alla utgifter, har du målet att bygga ett flerfamiljshus för mindre än fem miljoner kronor inom räckhåll.
Vad är ett flerfamiljshus? Som begreppet antyder är det ett hus för flera hushåll, men inte nödvändigtvis för flera enskilda individer. Ett flerfamiljshus är ett hus som innehåller minst tre lägenheter, med utrymme för ett hushåll, till exempel en familj.
Hur lägenheterna är placerade i förhållande till varandra i huset kan variera. I ett horisontellt flerfamiljshus ligger lägenheterna sida vid sida medan de i ett vertikalt flerfamiljshus ligger ovanpå varandra, till exempel ett trevåningshus med en eller flera lägenheter på varje våning.
Flerfamiljshus är vanliga i Sverige och de kan bland annat byggas av privatpersoner, fastighetsbolag och bostadsrättsföreningar. Det vanligaste är att ett företag eller bostadsrättsförening bygger ett flerfamiljshus, men har du den finansiering som krävs är det fullt möjligt att bygga ett flerfamiljshus som privatperson och sedan sälja eller hyra ut alla lägenheterna eller behålla en för att bo i själv.
Det första steget när du planerar att bygga ett så billigt flerfamiljshus som möjligt är att göra gedigna förberedelser. Ett flerfamiljshus kan kräva en lite större tomt än en villa och tomter av den storleken är ofta svåra att hitta centralt i eller i ytterområdena av en stad. Mest valuta för pengarna får du om du väljer att bygga i mindre tätbebyggda områden. Där kan det även vara lättare att få med grannarna på tåget och positivt inställda till ett större bygge som ett ett flerfamiljshus i regel är. I ett mer glesbebyggt område kan du även få ett större utbud av tomter att välja bland. Vill du bygga ett så billigt hus som möjligt lönar det sig att undersöka markförhållandena och terrängen på olika tomter. Berggrund och sluttningar gör att utgifterna för markarbete och grundgjutning snabbt sticker iväg. Satsa hellre på en plan tomt med en jordmån som är lätt att gräva i och bygga på.
Tidigt i processen ska du också bestämma om du ska bygga själv eller tillsammans med någon. Det är en stor fördel att vara flera byggherrar och dela på kostnaderna, till exempel kan tre familjer som känner varandra bygga ett flerfamiljshus tillsammans. Se bara till att ha ha kristallklara och juridiska avtal - från början till slut - gällande vem som ska betala vad och hur ägarförhållandena ska se ut. Gör inte det arbetet på egen hand utan anlita en advokat som är specialiserad inom området.
När huset ska formges är det möjligt att spara pengar genom att välja billigare material till konstruktionen, till exempel trä istället för betong. Har men flera identiskt utformade lägenheter kan du bygga med prefabricerade element, en lösning som är billigare än att sätta ihop allt på byggplatsen.Smarta planlösningar kan också bidra till en mindre husgrund, vilket i sin tur minskar behovet av en stor tomt. Mindre tomter är i regel billigare.
Det kan vara svårt att uppskatta hur mycket de olika delarbetena som ingår i att bygga ett flerfamiljshus kostar. Andras erfarenheter kan dock ge ett hyfsat bra riktmärke. Här nedanför framgår det hur många olika moment som ingår i ett uppförandet av ett arkitektritat flerfamiljshus på 220 kvadratmeter.
Grävning och markarbete: 500.000 - 800.000 kronor
Husgrund och andra betongarbeten: 400.000 - 700.000 kronor
Timmerarbeten: 1.700.000 - 3.000.000 kronor
Plåtslagare: 100.000 - 200.000 kronor
VVS-montör (vattenburen värme): 400.000—700.000 kronor
Elektriska arbeten: 200.000 - 350.000 kronor
Ventilation: 100.000 - 150.000 kronor
Kakelsättning/tätskikt: 200.000 - 400.000 kronor
Målning: 150.000 - 250.000 kronor
Byggherrens inköp (Kök, badrumsinredning, armaturer, parkett, kakel): 1.000.000 - 1.500.000 kronor
Uppsättning av byggställningar, drift och projektledning: 400.000 - 800.000 kronor
Totalt: 5.150.000 - 8.850.000 kronor
Som du ser överstiger totalsumman fem miljoner kronor. Genom att tänka igenom alla utgifter och jobba med punkterna som vi har tagit upp tidigare i artikeln kan det ändå vara möjligt att komma under den magiska gränsen på fem miljoner kronor.
Vill du hålla ner kostnaderna när du bygger ett flerfamiljshus är det viktigt att begära in anbud från flera entreprenörer. En tumregel är att begära in tre kostnadsförslag.
Se till att du bara får anbud från seriösa aktörer genom att kontrollera företagens kreditvärdighet, undersöka om de har ett genuint bra rykte, att de har alla nödvändiga certifieringar och att de har utfört liknande arbeten tidigare. Är de sakerna på plats, är tre anbud tillräckligt för att få fram ett bra underlag av priser och villkor, samtidigt som det inte är så många anbud att de blir svåra att överblicka. Det sista är viktigt när du ska jämföra kostnadsförslagen, en arbete som du ska lägga ner tid på och göra ordentligt. Är du inte nöjd med anbuden som du får är det bättre att göra en ny anbudsrunda än att ha för många offerter i första omgången.
När du har tre olika anbud framför dig är det flera saker som du ska undersöka:
Innehåller alla anbud samma poster?
Det skiljer sig åt vilka poster olika entreprenörer har för vana att inkludera i ett anbud. Det som ingår i totalpriset från en aktör kan vara definierat som ett tillägg, som du måste betala extra för, hos en annan aktör. Olika praxis av den här karaktären kan både gälla stora utgifter som markarbete och gjutning av grunden och mindre kostnader som el på byggplatsen. Kontrollera därför vilka olika poster som ingår i respektive anbud och hur de är definierade. Är du osäker på något, kontakta den aktuella aktören och fråga.
Varierar posterna mycket i pris?
När du går igenom de olika anbuden kan du göra upptäckten att poster med samma innehåll kan variera mycket i pris. Det kan vara ett tecken på att aktörerna har olika förståelse för arbetet som posten gäller eller att de har olika sätt att utföra arbetet på. Om du stöter på det här är det viktigt att du tar kontakt med respektive företag för att få klarhet i vad som är orsaken till prisskillnaden.
Vilka förbehåll har företaget lagt in?
I vissa fall är byggföretag osäkra på händelser som de inte kan påverka. Det kan de ta höjd för genom olika förbehåll som de skriver in i anbudet. Ett sådant förbehåll kan till exempel handla om att vissa typer av material måste finnas tillgängliga eller att vädret kan sätta stopp för vissa typer av arbeten. För dig som byggherre innebär förbehåll en större osäkerhet ekonomiskt sett och du måste ha en uppfattning om hur mycket utrymme du har får sådant här i din budget.
Hur är priserna kategoriserade?
Priser i ett anbud kan anges på olika sätt. Det bästa för dig som ska bygga flerfamiljshus är poster med fast pris. Då vet du redan innan bygget påbörjas hur mycket du ska betala, förutom de kostnader som kan tillkomma för oförutsedda händelser. Anges priserna i ett uppskattat pris kan totalsumman enligt lag inte bli högre än 15 procent över den summa som anges i anbudet. Det mest problematiska är det som kallas för löpande räkning. Det är precis vad det låter som, en faktura som inte binder entreprenören till något pris utan kostnaderna löper i takt med husbygget. Det innebär att slutsumman kan bli en helt annan än den som anges i anbudet.
En rolig och spännande tid i arbetet med ett flerfamiljshus är idéfasenEn hyggelig periode i arbeidet med en flermannsbolig er idéfasen. Då kan du kasta ur dig vilka idéer som helst och sedan värdera dem. Under den här processen är det givande att titta på hur andra tänker och vilka lösningar de har anammat, samtidigt som du letar efter konkret kunskap om vilka lösningar som är realistiska. Här är några webbsidor att börja med:
Vid stora byggprojekt som ett flerfamiljshus är det mycket vanligt att överlåta allt arbete till en totalentreprenör som ansvarar för och leder byggarbetet från början till slut. Att du har en professionell aktör som gör det här betyder dock inte att du kan vara helt passiv. Här är några punkter som du ska tänka på under tiden som byggarbetet pågår och efteråt:
Gör checklistor: Om du som byggherre har tagit på dig att köpa in visst byggmaterial eller produkter måste du se till att de finns på byggplatsen i rätt tid, det vill säga när hantverkarna behöver dem. Gör listor där du skriver upp när materialet och produkterna måste vara på plats och använd listorna för att hålla ordning på allt.
Besök byggplatsen: Kom inom byggplatsen regelbundet och avtala fasta mötesdatum med den ansvarige entreprenören. Då kan ni snabbt och lätt diskutera byggarbetet och klara ut eventuella missförstånd på ett tidigt stadium.
Förvarna och informera grannarna: Tänk på att du ska bo i huset när det är färdigställt. Se därför till att etablera en bra relation till dina framtida grannar genom att i god tid informera om de arbeten som låter mycket, ungefär hur lång tid de olika byggarbetena kommer att pågå och eventuella förändringar under byggets gång. På så sätt förebygger och minskar du risken för klagomål.
Gör en slutbesiktning: När entreprenören meddelar att huset är färdigställt ska du hålla inne med den sista fakturan till dess att ni har gjort en slutbesiktning och eventuella brister och fel är åtgärdade. Slutbesiktningen gör av en oberoende certifierad besiktningsman och på besiktningen medverkar även den som står som kvalitetsansvarig för bygget.
Begär att få slutdokumenatationen: Se till att entreprenören överlämnar all dokumentation som är relevant för husbygget. Slutdokumentationen ska som minimum innehålla vilka arbeten som är utförda och vilka hantverkare som har ansvarat för respektive arbetet samt vilka material som har använts. Alla de här uppgifterna är viktiga för det löpande underhållet av huset, eventuella garantiarbeten, försäkringsärenden och vid en framtida försäljning. Se även till att få FDV-dokumentation (förvaltning, drift och underhåll) för alla våtrum och tekniska lösningar i huset.
