hussmart
Sök
Om du vill få in offerter på uppdraget kan du klicka dig vidare nedan. Smidigt och enkelt kan du då hämta in upp till 3 anbud från kvalitetssäkrade entreprenörer som matchats mot ditt projekt. Det tar bara en minut att komma igång och det är helt utan förpliktelser. Mer information hittar du här
Ska du renovera en lägenhet? I den här guiden förser vi dig med detaljerad information om kostnader, process, regler, tidsåtgång, fallgropar och mycket mer. Försäkra dig om ett lyckat resultat – läs guiden och lär dig allt du behöver veta om att renovera lägenhet
Det är möjligt att totalrenovera en lägenhet med en budget på 400.000 kronor men det kräver att vissa förutsättningar och att du som bostadsägare försöker hålla ner alla kostnader. När det gäller pris för renovering av lägenhet visar siffror från marknadsplatsen Byggstart.se att det sällan går att komma under 7.000 kronor per kvadratmeter vid en totalrenovering. Det innebär att lägenheten inte får vara större än cirka 60 kvadratmeter för att det ska vara möjligt att hålla totalsumman för renoveringen under 400.000 kronor. Det finns en rad fördyrande faktorer som lätt kan spräcka en uppsatt budget. Läs vidare för att få en förståelse för vad du måste göra för att hålla ner kostnaderna och klara av att totalrenovera för mindre än 400.000 kronor.
Det kan vara svårt att orientera sig bland alla de olika begrepp som används i samband med en renovering. När det kommer till renovering av lägenhet är det bra att kunna skilja mellan en renovering av ytskikten och en totalrenovering. Dessutom använder många även begreppet renovering som en synonym till förnyelse av lägenheten.
Med en ytskiktsrenovering avses, som namnet antyder, att det huvudsakligen är ytskikten som förnyas. Den här typen av renovering är i regel mer estetisk och kosmetisk än en totalrenovering. Typiska arbeten som ingår i en ytskiktsrenovering av en lägenhet är att alla väggar målas eller tapetseras, golven slipas samt att skåpsluckorna i köket och badrumsinredningen byts.
En invändig totalrenovering är, som ordet kanske signalerar, mer omfattande än en ytskiktsrenovering. Vid en totalrenovering byter man i regel ut all inredning i både badrum och kök, och i regel byter man även kakel, tapetserar eller målar om och lägger om golvet. Det innebär att de existerande ytskikten först måste rivas ner ända in till bjälklaget eller betongen. Det är även vanligt att den här typen av renovering inkluderar en uppdatering av tekniska lösningar som exempelvis belysning och ventilation.
För att hålla dig inom den uppsatta budgeten på 400.000 kronor krävs det bland annat att lägenheten inte är för stor. Lägenheten får inte vara större än 60 kvadratmeter för att det ska vara möjligt att, med ett kvadratmeterpris på 7.000 kronor hålla dig inom totalsumman på 400.000 kronor. Förutom storleken på lägenheten är det en rad andra faktorer som kan vara med och både minska och öka utgifterna. För att säkerställa att ditt projekt håller sig inom budgetramarna ska du ha tänkt igenom följande punkter:
Bygglov: Om renoveringen av din lägenhet är bygglovspliktig kommer det att leda till högre kostnader eftersom såväl arbetstimmar för projektering och ansökningsavgiften kommer att äta upp en del av din budget.
Bärande konstruktion: Det är, av flera anledningar, dyrt att göra ändringar i bärande väggar eller övrig bärande konstruktion. Till att börja med gör den typen av ingrepp entreprenörens arbete mer komplext och hantverkarna kommer att få lägga ner mer tid. Fler arbetstimmar ökar kostnaderna. Utöver det är ändringar i den bärande konstruktionen bygglovspliktiga, och bygglov kostar.
Badrum och kök: Är i regel de rum som är dyrast att renovera. För att du ska klara att hålla dig inom den snäva budgeten på 400.000 kronor bör du alltså begränsa ditt projekt till att omfatta maximalt ett badrum och ett kök.
Material: I ett renoveringsprojekt är det du som måste ta alla beslut gällande material, ytskikt och övriga produkter. Kom ihåg att det i alla kategorier finns produkter i samtliga prisklasser. För att hålla din totalbudget på 400.000 kronor är det ett måste att välja billigare produkter.
Ändring av planlösningen: Att ändra planlösningen kan göra att kostnaderna för renoveringen skjuter i höjden. Med en begränsad budget ska du göra allt du kan för undvika en ändring av planlösningen.
Bostadens tillgänglighet: Hur enkelt det är för hantverkarna att komma till och från din bostad med arbetskraft och material kan inverka avsevärt på priset. I större städer påverkar parkeringsavgifter och vägtullar tillgängligheten och skapar merkostnader. Dessutom är det mer tidskrävande att bära material upp och ner i ett lägenhetshus utan hiss.
Här vi satt upp ett räkneexempel med typiska prisspann per delmoment i ett renoveringsprojekt.
I exemplet har vi utgått från en lägenhet på 60 kvadratmeter.
Förberedelser, drift och rivning: 30.000 - 50.000 kronor
Badrum: 200.000 - 300.000 kronor
Snickare: 50.000 - 150.000 kronor
Målare: 30.000 - 80.000 kronor
Elektriker: 40.000 - 100.000 kronor
Kök: 50.000 - 300.000 kronor
Kakel och klinker: 5.000 - 20.000 kronor
Parkett: 10.000 - 100.000 kronor
Badrumsinredning, toalettstol, armaturer: 20.000 - 50.000 kronor
Totalsumma: 425.000 - 1.150.000 kronor
Som du ser av exemplet ovan är det alltså fullt möjligt att göra en totalrenovering för mindre än 400.000 kronor. Om den summan är allt du har lägga på renoveringen måste du prioritera hårt. Det är till exempel möjligt att använda en betydligt mindre del av budgeten på köket om det bara är skåpsluckorna och inte hela inredningen som ska bytas ut. För att hålla ner kostnaderna tillräckligt är det köket kanske något du måste flytta ner på prioriteringslistan och hellre låta det vänta till nästa gång.
En bra tumregel är att du alltid ska begära in tre offerter från konkurrerande entreprenörer. Utan en viss mängd jämförelseunderlag kan du inte vara säker på att aktörerna ger dig ett kostnadsförslag som är konkurrenskraftigt. Tänk även på att du ska begära in offerter från företag med liknande kompetens. Om ett företag lämnar ett kostnadsförslag med ett betydligt lägre pris kan det bero på att företagets anställda har lägre kompetens än konkurrenterna som håller högre pris. Normalt sett skiljer det inte mycket i pris mellan de entreprenörer som har likvärdig kompetens.
Förutom att begära in offerter från flera olika entreprenörer, är det även av yttersta vikt att du jämför anbuden med varandra. I kostnadsförslagen som du får från de olika aktörerna ska de olika kostnaderna vara angivna antingen som ett fast pris eller ett uppskattat pris. Ett uppskattat pris får inte avvika mer än 15 procent från de satta priset. Ibland kan det därför löna sig att välja ett anbud som ligger något högre men där fler kostnadsposter är angivna med ett fast pris. Kom ihåg att alltid se till att du har utrymme för ett prispåslag med 15 procent i din budget.
För att få full översikt rekommenderar vi att du matar in alla kostnadsposter som du har fått i anbuden i ett excel-ark. På så sätt får du en bra översikt över vilka poster som täcks av de olika aktörerna och vilka poster som avviker mest. Om det är enstaka poster vars prissättning skiljer sig markant mellan de olika företagen kan det bero på att aktörerna har tolkat ditt anbud på olika sätt. Om så är fallet kan det löna sig att ta kontakt med entreprenören för att gå till botten med hur de har resonerat när de har räknat på respektive kostnadspost.
Här hittar du några exempel på renoveringsprojekt i lägenheter som du kan hämta inspiration från:
Kakelspecialisten inspirationsblogg
Beckers.se - inspiration kring interiör och kulör
Innan renoveringen påbörjas är det självklart viktigt att skriva ett bra och tydligt kontrakt. Du kan till exempel använda dig av kontraktsmallarna för köp av hantverkstjänster som Konsumentverket har tagit fram i samråd med byggbranschen. Kontraktet ska innehålla konkreta datum när renoveringen ska påbörjas och när den ska vara avslutad. Utöver det ska den innehålla en översikt över vilka kostnadsposter som har fast pris och vilka som det eventuellt är ett uppskattat pris på.
Innan entreprenören börjar med själva arbetet kan det även vara bra att ni tillsammans sätter upp en tidplan. En tidplan innehåller flera specifika datum som är knutna till olika delmoment i renoveringsarbetet. På så sätt kan du som privatperson hålla ett öga på att arbetet fortlöper som det ska utan att själv ha någon erfarenhet av en byggprocess.
Under tiden som renoveringsarbetet fortskrider är det även viktigt att ha en bra och formell kommunikation med entreprenören. På så sätt minskar du risken för missförstånd och oenigheter. Om du har möjlighet ska du även besöka lägenheten med jämna mellanrum. Då ser du om arbetet löper på som det ska och det blir lättare att upptäcka eventuella missförstånd i ett tidigt skede. Tänk även på att det inte är att rekommendera att betala en större del av fakturan än det som motsvarar det värde som bostaden har ökat med vid varje slutfört delmoment.
När entreprenören meddelar att renoveringsarbete är slutfört är det klokt att låta en extern besiktningsman göra en så kallad slutbesiktning. Besiktningsmannen ska vara certifierad och du kan få hjälp av kommunens bygglovshandläggare med kontaktuppgifter till certifierade besiktningsmän i din kommun. På slutbesiktningen ska även du och entreprenören medverka. Besiktningsmannen kontrollerar att allt arbetet är korrekt utfört och följer gällande regelverk samt noterar eventuella brister eller fel. När slutbesiktningen är gjort kan du betala den sista delen av kontraktsbeloppet.
Slutligen är det även viktigt att du kommer ihåg att be entreprenören om att få alla dokument och garantipapper som är knutna till projektet. Dokumentationen kan bli nödvändig vid framtida renovering, när du säljer lägenheten eller om det skulle uppstå problem som täcks av din försäkring.
