hussmart
Sök
Om du vill få in offerter på uppdraget kan du klicka dig vidare nedan. Smidigt och enkelt kan du då hämta in upp till 3 anbud från kvalitetssäkrade entreprenörer som matchats mot ditt projekt. Det tar bara en minut att komma igång och det är helt utan förpliktelser. Mer information hittar du här
Ska du bygga om huset? I den här guiden förser vi dig med detaljerad information om kostnader, process, regler, tidsåtgång, fallgropar och mycket mer. Försäkra dig om ett lyckat resultat – läs guiden och lär dig allt du behöver veta om att bygga om huset
Huruvida det är möjligt att bygga om huset för under 1 miljon hänger såklart på husets storlek. Ju större ytorna är som ska byggas om, desto mer kostsamt kommer det att vara. Under nästa rubrik så kommer vi att titta närmare på vad som ingår i ett typiskt ombyggnadsprojekt. Generellt sett är det svårt att få till ett kvadratmeterpris under 10,000 kronor. Detta betyder att den yta som ska byggas om inte bör överstiga 100 kvadratmeter för att man ska kunna genomföra projektet för under miljonen. Snittkvadratpriset för att bygga om hus ligger ofta närmare 15,000 kronor per kvadratmeter, så det kräver också att man försöker kapa kostnader överallt där det går. Om du planerar att bygga om både utvändigt och invändigt kommer det att vara mycket svårt att hålla sig under en prislapp på 1 miljon. Den här summan innebär alltså en stram budget för en typisk ombyggnation. För att hålla sig inom budget krävs det att man kompromissar och är villig att göra plånboksvänliga val under hela byggprocessen. I tillägg till detta kommer det att vara lättare att hålla en budget i den här storleken om det är lätt för hantverkarna att komma till för att arbeta. Att bygga om hus inne i stadskärnan blir ofta dyrare eftersom man som byggherre då även behöver stå för parkeringskostnader och eventuella trängselavgifter.
Vad som avses med en ombyggnation kan vara något diffust. Inte sällan hör man folk blanda begrepp som att bygga om, renovera och modernisera om vartannat. Inom byggbranschen säger man gärna ombyggnation om projektet kräver större strukturella ingrepp i bostaden. Detta kan exempelvis handla om att man ska ändra planlösning, genom att flytta kök eller badrum, ta bort eller sätta upp väggar eller på andra sätt förändra husets konstruktion på ett betydande sätt. Att bygga om hus refererar kanske oftast till invändiga arbeten, likväl säger man ofta ombyggnation även om strukturella ändringar på husets yttre. Som exempel på exteriör ombyggnation kan man ta att byta tak, från sadeltak till ett platt tak, eller att bygga en tillbyggnad. Andra typiska arbeten i samband med en utvändig ombyggnation kan vara förändringar i typen av fasad, från exempelvis träpanel till puts.
Utöver de strukturella förändringar som ett typiskt ombyggnadsprojekt inkluderar, passar man ofta även på att genomföra en invändig totalrenovering i samband med konstruktionsförändringarna. De genomsnittliga priserna i föregående avsnitt omfattar inte projekt som inkluderar utvändigt arbete. Vid den typen av ännu mer omfattande projekt specificerar man ofta att det avser utvändig och invändig ombyggnation.
En del av kostnaderna i samband med att man ska bygga om hus kommer av faktorer som relaterar till husets konstruktion och befintliga skick, och som inte går att påverka. Som tidigare nämnts är husets tillgänglighet också relevant. En stor del av priset är samtidigt tätt knutet till projektbeskrivningen - det vill säga vad du väljer att få utfört, med vilka material och på vilket sätt. Till exempel blir priset högre ju mer omfattande de ändringarna är som har effekt på husets bärande konstruktion. Huruvida ditt projekt blir lovpliktigt eller ej påverkar också priset. Eftersom vissa rum kostar mer att realisera än andra kan även rumsvalen göra att priset stiger eller sjunker jämfört med genomsnittet. Kök och badrum kostar mer att bygga om än exempelvis sovrum eller umgängesytor. Kök och badrum har inte bara en dyrare inredning, att flytta ett kök eller bad kräver också att man drar om både rör och el. Om det är viktigt för dig att spara pengar så är det därmed viktigt att du utvärderar vad det är som du verkligen har behov av att bygga om.
När det kommer till materialen och de övriga produkter som du väljer att använda i samband med ombyggnationen bör du också tänka till kring. Det finns material i alla möjliga prisklasser, utföranden och kvalitéer. Detta gäller alltifrån köksinredning till badrumsmöbler, kakel och övriga ytskikt. I tillägg till detta finns det även tekniska lösningar, som ventilation och uppvärmning, för alla plånböcker. För att kunna hålla dig inom en strikt budget lönar det sig att hålla utkik efter erbjudanden, rabatter och kampanjer. Något som däremot inte lönar sig är att alltid köra på det billigaste alternativet eftersom det oftast sker på bekostnad av kvalitén.
En del försöker begränsa utgifterna genom att själv ta sig an en större del av arbetet. Eget arbete bör emellertid inte heller ske på bekostnad av kvalitén. Man bör därmed inte ta på sig andra uppgifter än de som man är säker på att man har kunskap och tid över till att genomföra med gott resultat. För vissa kan det kan det fungera att utföra både rivningsarbete, måleriarbeten, golvläggning, samt röjning och bortforsling av byggavfall på egen hand. För andra kan det vara bäst att begränsa sig till de två sistnämnda sakerna, i och med att det i fallen med dessa moment inte är fullt lika kritiskt om något skulle bli fel.
När du ska sätta upp en budget är det mycket lättare att göra ett realistiskt överslag om du utgår från vad de olika delarna i den här typen av projekt normalt sett kostar. Här är en översikt som svarar mot ett typiskt ombyggnadsprojekt av en bostad på 140 kvadratmeter, med prisintervall:
Elektriker: 120,000 - 250,000 kronor
Ett badrum: 200,000 - 300,000 kronor
Badrumsinredning: 30,000 - 100,000 kronor
Rörläggare (utöver badrummet): 30,000 - 80,000 kronor
Snickare och målare: 350,000 - 600,000 kronor
Tvättstuga: 60,000 - 150,000 kronor
Ändring av bärande konstruktion: 40,000 - 100,000 kronor
Byte av ytterdörr: 25,000 - 40,000 kronor
Platsberedning, drift och rivning: 100,000 - 250,000 kronor
Parkett: 60,000 - 100,000 kronor
Kakel: 20,000 - 50,000 kronor
Köksinredning: 100,000 - 300,000 kronor
Totalt: 1 135,000 - 2 320,000 kronor
Kvadratmeterpris, cirka: 8,000 - 16,500 kronor
Som sagt tidigare så krävs det att man gör en hel del kompromisser och att man låter ekonomin vara vägledande i de beslut som man fattar för att komma ner i ett kvadratmeterpris på under 10,000 kronor. I exemplet ovan kan vi se att detta kräver att man väljer bland de billigaste lösningarna och att man håller nere komplexiteten till ett minimum inom alla områden. En miljonbudget är kanske inte alltid tillräcklig ens om man gör alla de här begränsningarna - beroende på det hus man har och eftersom man alltid bör sträva efter att ha ett visst svängrum i budgeten.
I anbudsprocessen bör du utgå från att ta in anbud från tre olika offererande parter. Detta bör vara tillräckligt så länge alla erbjudanden kommer från kvalificerade hantverksfirmor. Skulle du inte vara nöjd med något av anbuden så kan du alltid genomföra ytterligare en anbudsrunda. Att ta in och bearbeta offerter är ansträngande, både för dig själv och för entreprenören, och per automatik så ger inte fler anbud ett lägre pris. Tvärtemot så ligger priserna ofta nära varandra om man kontaktar entreprenörer med samma kompetens- och erfarenhetsnivå. [Klicka här] för att påbörja anbudsprocessen för att bygga om hus.
För att göra en strukturerad och välgrundad jämförelse offerterna emellan så bör man sätta sig ner och ta fram ett kalkylblad. Genom att föra upp de olika offerternas ingående poster i ett kalkylblad kan du snabbt få en bra överblick över vad som täcks av respektive anbud och vilka de eventuella luckorna är. Utöver detta bör du vara noga med att notera vilka de eventuella förbehållen är i de olika offerterna, samt om priserna är angivna som prisuppgift, fastpris eller kanske som ett oförpliktigande kostnadsestimat. Som en grundläggande regel bör man undvika oförpliktigande kostnadsestimat eftersom slutpriset i realiteten då är helt okänt. Det fakturerade beloppet får enligt Konsumenttjänstlagen endast avvika med upp till 15 % om man fått priserna angivna som prisuppgift. Med fastpris vet du precis vad du kommer att betala. Om du får in två offerter med kraftigt avvikande pris bör du prata med entreprenörerna så att du får koll på den bakomliggande orsaken. Ofta handlar det om att man tolkat prissättningsunderlaget olika.
I inledningsfasen av ett byggprojekt bör man se vara öppen för att ta in både nya intryck och kunskap. Internet är en fantastisk källa här, och vi har listat ett antal sajter som kan förse dig med både inspiration och insikter:
Innan arbetet sätter igång bör man ha ett detaljerat och genomtänkt kontrakt på plats. Utöver viktiga datum och kostnader så bör kontraktet också innehålla en överenskommelse kring hur eventuella oförutsedda kostnader och förseningar ska hanteras. Du kan med fördel använda den kontraktsmall som finns att ladda ner hos Konsumentverket. Som en bilaga till kontraktet väljer många att lägga till en tidsatt projektplan. Denna tas fram tillsammans med entreprenören och innehåller planerade klardatum för de övergripande momenten i projektet. Du kan använda den här projektplanen för att följa upp progressen inom projektet, utan att själv behöva ha kunskaper kring byggverksamhet.
Under arbetets gång är det en bra att finnas på plats på byggplatsen så ofta som möjligt. På så vis kan du få en bild av hur arbetet fortskrider och det underlättar för dialogen med entreprenören. Oavsett om du har möjlighet att besöka bygget eller inte så bör du vara mån om att upprätthålla en god kommunikation med byggaren. Detta för att undvika missförstånd och följdförseningar och för att få en bättre förståelse för byggprocessen. Fota gärna när du är ute på byggplatsen. Dokumentation av det här slaget kan komma till pass i det fall som fel eller brister skulle uppdagas. Det kan också vara kul att kunna göra en tillbakablick när projektet är färdigt.
Innan projektet kan stängas behöver du se till en slutbesiktning av arbetet genomförs. Detta gör du i sällskap med entreprenören och gärna också en extern fackman. Under slutbesiktningen kontrolleras att allt arbete är utfört i enlighet med gällande regler och normer. När eventuella fel åtgärdats kan du lugnt betala ut den återstående delen av kontraktsbeloppet. Allra sist bör du också säkerställa att du fått in all relevant dokumentation avseende arbete och material. Den här dokumentationen kan komma till användning i samband med en försäljning, i samband med framtida renovering eller i det fall som du skulle upptäcka fel under reklamationsperioden.
