hussmart
Sök
Om du vill få in offerter på uppdraget kan du klicka dig vidare nedan. Smidigt och enkelt kan du då hämta in upp till 3 anbud från kvalitetssäkrade entreprenörer som matchats mot ditt projekt. Det tar bara en minut att komma igång och det är helt utan förpliktelser. Mer information hittar du här
Ska du göra en påbyggnad på bostaden? I den här guiden förser vi dig med detaljerad information om kostnader, process, regler, tidsåtgång, fallgropar och mycket mer. Försäkra dig om ett lyckat resultat – läs guiden och lär dig allt du behöver veta inför din påbyggnad
Enligt marknadsplatsen Byggstart.se ligger kvadratmeterpriset på den här typen av projekt kring 32,000 kronor, men det går att få ner priset till runt 25,000 per kvadratmeter om man är kostnadsmedveten i varje steg och väljer material och produkter ur budgetsortimentet. Om du klarar att hålla nere kvadratmeterpriset till 25,000 kronor kommer en budget på 1 miljon kunna räcka till en påbyggnad på cirka 40 kvadratmeter. Ska du bygga större än detta kan det alltså vara läge att räkna med att behöva en större budget. Tänk också på att 25,000 kronor kvadraten är ett lågt pris som kräver att gör flera kompromisser i de materialval du gör och du sparar in överallt där det är möjligt. Ett så lågt pris kräver också att husets befintliga konstruktion lämpar sig väl för påbyggnad. Det får till exempel inte krävas för stora ändringar i bärande struktur och projektet kan inte heller omfatta något större utvändigt förbättringsarbete. Det troliga är också att du inte heller kan bygga kök eller badrum på den nya övervåningen om allt ska rymmas inom ett så lågt kvadratmeterpris.
Tillbyggnad och påbyggnad används om vartannat i dagligt tal – och enligt Plan- och bygglagen är en påbyggnad faktiskt en typ av tillbyggnad. Men i dialogen med arkitekt och entreprenör bör man se till att hålla isär de här begreppen för att inte skapa förvirring. Med “tillbyggnad” avses allra oftast en utvidgning av huset i sidled, vilket alltså innebär att man utvidgar husets byggarea och grund. Det kan handla om att man bygger ut för en ny entré, gör ett inglasat uterum med terrass ovanpå, alternativt realiserar något annat bostadsrum. En tillbyggnad kopplas ihop med det befintliga huset på ett eller flera våningsplan.
En påbyggnad däremot, är en utvidgning av huset i höjdled. Genom att bygga ut huset uppåt kan man få en större boyta utan att öka byggnadsarean – detta kan vara fördelaktigt om man har en mindre tomt eller om man annars riskerar att överskrida gränsen för vad som kommunen tillåter. Givetvis finns det regler som kan begränsa byggnaden även när man gör en påbyggnad. Det kan till exempel finnas restriktioner som gör att man inte får ha en hur hög byggnadshöjd som helst, eller som begränsar höjd till taknock. En påbyggnad kan placeras över hela eller delar av bostadens översta våning. En del väljer att maximera tillbyggnationen och bygga ett fullskaligt extra våningsplan, medan andra endast väljer att använda sig av befintlig vindsyta och endast lyfta taket.
En del kostnadsdrivare har man inte så stora möjligheter att påverka själv. Detta gäller till exempel husets befintliga skick och det arbete som krävs för att konstruktionen ska tåla belastningen från den nya påbyggnaden. Konstruktionsmaterialen i påbyggnaden bestäms sannolikt också av de material som använts i resten av bostaden. Storleken på den arbetsinsats som krävs av arkitekten för projektering och i samband med bygglovsprocessen, påverkar också priset eftersom man normalt sett betalar arkitekten per timme. Om du vill få in flera specialanpassade och platsbyggda lösningar är detta något som kan öka på kostnaderna för arkitekttjänsterna betydligt. Om du har ditt hus i ett statligt skyddat område (strandskyddat område, naturvårdsområden, kulturreservat, eller liknande) och även behöver söka dispens från länsstyrelsen, så kommer även detta med en kostnad.
Samtidig finns det många andra faktorer som du har betydligt större möjligheter att påverka när det kommer till resultat och pris. Detta gäller sådant som storleken och de rum som ska finnas i påbyggnaden. Att undvika att bygga kök och badrum är exempelvis ett effektivt sätt att hålla kostnaderna nere, eftersom de är de dyraste rumstyperna att realisera. Det är också du som bestämmer vilka material och produkter som ska användas både invändigt och utvändigt i samband med att bygget färdigställs. Och vad gäller ytskikt och inredning finns det lösningar i alla prisklasser. Se till att bekanta dig ordentligt med det utbud som finns på marknaden och håll utkik efter erbjudanden och utförsäljningar.
Du bör även diskutera din budget med entreprenören och arkitekten, så kan de hjälpa dig att hitta bra lösningar som passar din plånbok. När det kommer till inköp av material kan du sannolikt göra störst besparingar om du låter entreprenören ta hand om volyminköpen. Genom att göra det sparar du inte bara tid på att slippa åka till butiken, ta mått och göra beräkningar och returnera eventuellt överblivet material – ofta är det också så att entreprenören har avtal med goda rabatter och även får volymrabatt hos byggvaruhusen. Du sparar alltså både tid och pengar genom att låta entreprenören ta sig an de här inköpen.
Det är även möjligt att göra en del besparingar genom att göra den del av arbetet på egen hand. Egeninsatsen bör dock inte låtas gå ut över kvalitén. Ta inte på dig sådana uppgifter som du inte är säker på att du har kunnande och tid till att utföra. Du kan då hellre fokusera på andra arbetsmoment som inte riskerar att påverka kvalitén negativt. Detta kan till exempel handla om att hålla byggplatsen fri för de som ska jobba där och köra bort avfall själv. För en del kan det också vara rimligt att riva befintlig konstruktion och göra sådant som målning och kakling själv. Men inte heller detta passar alla.
Nedan har vi inkluderat typiska prisintervall per område i ett projekt för en påbyggnad på 40 kvadratmeter:
Snickare, inklusive arbete på bärande konstruktion: 800,000–1 300,000 kronor
Målare: 100,000–150,000 kronor
Elektriker: 100,000–200,000 kronor
VVS-installatör, rördragningar för ett badrum: 40,000–80,000 kronor
Plattsättare, ett badrum: 20,000–40,000 koner
Takläggare, platt tak: 30,000–60,000 kronor
Totalt: 1 090,000–1 830,000 kronor
Kvadratmeterpris: 27,250–45,750 kronor
Som du ser kan en liten påbyggnad på 40 kvadratmeter snabbt komma upp i ett totalpris över miljonen. Det kan därför vara en bra idé att vänta med att starta upp arbetet till dess att man sparat ihop tillräckligt med medel, om man i nuläget endast har en miljon att tillgå för projektet. Man behöver också ha en buffert i projektet som är avsedd till oförutsedda merkostnader längs vägen.
Det är rekommenderat att man tar in tre anbud under anbudsprocessen. Om man är välbekant med en eller flera av entreprenörsfirmorna kan två offerter vara tillräckligt. Det finns en del nackdelar med att ta in för många anbud, och det är inte nödvändigtvis så att det ger dig ett bättre pris. Om de entreprenörer som du varit i kontakt med har en jämförlig kompetens och bakgrund så kommer deras respektive prissättning ofta relativt lik. Och arbetet med att jämföra de olika offerterna kan faktiskt vara ett ganska tidskrävande arbete. Sammantaget gör detta att det är bra att utgå ifrån tre anbud, och om man inte skulle vara nöjd med någon av dem så kan man köra en andra anbudsrunda senare.
Det finns många faktorer att ta i beaktning när man ska välja en entreprenör för att göra en påbyggnad på huset. För det första bör entreprenören kunna visa på att man utfört liknande projekt tidigare. På så vis kan du vara säker på att hantverkarna har rätt kompetens och kan klara av att utföra projektet snabbt och effektivt. Du bör även tänka igenom när du vill att arbetet ska genomföras och hur snabbt du behöver ha det klart. Olika byggfirmor har gärna olika kapacitet tillgänglig under olika perioder. Firmans ekonomi är en annan sak som du behöver sätta dig in i – så att du inte riskerar att anlita en aktör som går i konkurs under projektet. Även om det inte finns krav på detta, så kan det ändå vara en bra idé att se efter om man har t ex yrkesbevis, om firman är auktoriserad att lämna våtrumscertifikat, osv. Allt som en fingervisning om byggarens seriositet. Givetvis behöver firman även ha F-skattsedel och försäkringar på plats. För att hämta in offerter från entreprenörer som är kvalitetskontrollerade redan på förhand så kan du [klicka här].
När du jämför de offerter som du fått in under anbudsprocessen behöver du säkerställa att du faktiskt jämför dem utifrån samma grundförutsättningar. Offertunderlaget som du förser entreprenörerna med kan tolkas olika av olika aktörer, vilket kan göra att anbuden sedan täcker olika poster och arbetsmoment. Om du märker att en offert ser ut att vara komplett så kan du checka av övriga offerter mot denna. Du bör också göra dig uppmärksam på hur stor andel av det offererade priset som är satt som fastpris, och vad som eventuellt är angivet som en prisuppgift eller oförpliktigande kostnadsestimat – enligt Konsumenttjänstlagen gäller olika bestämmelser för dessa. Kom också ihåg att även läsa igenom det finstilta, så att du är medveten om vilka förbehåll och villkor man angett, samt vilka moment som man eventuellt lagt in som tillägg på löpande timme.
Skulle du dyka på enskilda poster som varierar stort i pris kan det föreligga ett missförstånd hos någon eller några av anbudsgivarna. Du bör då kontakta entreprenörerna för att få en förklaring till siffrorna, så att du kan vara säker på att priset på posten är realistiskt.
Att bygga en påbyggnad är inget som man gör i en handvändning, och det kan involvera både utvändigt och invändigt byggarbete – samt inredning. Nedan har vi valt ut ett antal bloggar och inspirationssidor där du kan hitta kreativa uppslag i samband med att du planerar din påbyggnad:
Det är väl investerad tid att arbeta med vissa projektformalia under projektets gång och när arbetet är klart. Efter att man skrivit kontrakt på ett större projekt bör man se till att man får en tidsatt projektplan på plats. Detta är en plan med betydligt fler datum än det övergripande kontraktet. Projektplanen delas upp i ett antal milstolpar, och genom att stämma av framstegen inom projektet mot dessa så kan du se om arbetet flyter på som avtalat. För att kunna ha en god känsla för progressen så bör du besöka byggarbetsplatsen ofta. En bra kommunikation och tät dialog med entreprenören gör det lättare att undvika missförstånd och eventuella konflikter.
När arbetet går mot sitt slut är det viktigt att planera in en slutbesiktning. Denna genomför du tillsammans med entreprenören och helst även i sällskap av en oberoende fackman. Vid det här tillfället kontrolleras allt arbete och besiktningsmannen säkerställer att allt blivit utfört enligt gällande lagar och normer. Om brister skulle upptäckas kan du kräva att dessa åtgärdas innan den sista delen av kontraktsbeloppet betalas ut.
Som ett sista steg är det viktigt att säkerställa att man fått all dokumentation skickad till sig. Till exempel kan du vilja få in ett våtrumscertifikat om du byggt ett badrum och firman varit auktoriserad inom våtrum. När det kommer till dragning av ny el bör du även få ta del av elektrikerns installationsprotokoll. Detta är del av det egenkontrollprogram som elektrikern enligt lag behöver vara del av och visar på att allt blivit korrekt installerat och inmätt. Du behöver också se till att spara undan kopior på kontrakt och fakturor.
