hussmart
Sök
Om du vill få in offerter på uppdraget kan du klicka dig vidare nedan. Smidigt och enkelt kan du då hämta in upp till 3 anbud från kvalitetssäkrade entreprenörer som matchats mot ditt projekt. Det tar bara en minut att komma igång och det är helt utan förpliktelser. Mer information hittar du här
Ska du bygga på en våning på huset? I den här guiden förser vi dig med detaljerad information om kostnader, process, regler, tidsåtgång, fallgropar och mycket mer. Försäkra dig om ett lyckat resultat – läs guiden och lär dig allt du behöver veta om att bygga på en våning
När man som husägare sätter sig ner och funderar kring att bygga på en ny våning så är prislappen en av de allra vanligaste frågorna som dyker upp. Det är helt klart även en av de allra viktigaste frågeställningarna, i och med att den kan vara avgörande för om projektet går att genomföra. Det är många olika parametrar som man behöver ta hänsyn till i samband med ett så komplext projekt, och därför är det också svårt att skatta den budget som kan komma att krävas. Priset är avhängigt allt ifrån timkostnaden för arbetet och de materialval man gör, till vad som behöver göras i form av förstärkningsarbete på husets befintliga bärande konstruktion. Eftersom alla projekt är olika så är det också svårt att komma med ett pris som gäller universellt, utan det bästa man kan göra är sannolikt att titta på genomsnittspriset för andra projekt som omfattat att bygga på en våning på enfamiljshus. En av de viktigaste kostnadsdrivarna är storleken på det nya våningsplanet, och då storleken varierar en hel del mellan olika projekt så är det rimligast att förhålla sig till det genomsnittliga kvadratmeterpriset. Enligt marknadsplatsen Byggstart.se ligger genomsnittspriset på runt 32,000 kronor per kvadratmeter när man ska bygga på en våning. Kom bara ihåg att detta är ett genomsnittligt pris och att det förekommer variationer kring det här priset. I den nedre delen av prisspannet kan vi hitta projekt kring 20,000 kronor per kvadratmeter, medan man i motsatt ände återfinner projekt som kostar upp emot 45,000 kronor kvadraten.
För att lyckas med att bygga ett nytt våningsplan för mindre än en miljon kronor så behöver man med andra ord göra allt för att hålla prislappen nere. För det första förutsätts det att den nya våningen inte är större än 40 kvadratmeter till ytan. Du bör inte heller ha planerat in något kök eller badrum på våningen. Detta eftersom dessa är de två dyraste typerna av rum som normalt sett finns i en bostad. Kök och badrum leder i princip alltid till att slutpriset blir högre. När man ska bygga en ny våning finns det ofta behov för att stärka upp husets bärande konstruktion, så att den kan tåla belastningen från ytterligare ett våningsplan. Den här typen av arbete kan vara kostsam, och en förutsättning för att man ska kunna komma under en miljon i budget så krävs det att behovet av förstärkningsarbete är litet. Utöver detta så gäller det att projektet inte medför större förändringar utvändigt på den befintliga byggnaden, i form av ny fasadbeklädnad, nya fönster, och liknande. Slutligen behöver dina materialval göras ur de lägre prisspannen. Om ditt projekt svara mot alla de här kraven så är det emellertid möjligt att bygga en ny våning för under miljonen.
När det är tal om att bygga ut huset så är det lätt hänt att man blandar ihop begreppen. Ofta använder man termer som påbyggnad och tillbyggnad om vartannat, och enligt Plan- och bygglagen definieras alla utökningar av bostadens volym som tillbyggnader. Det är dock en god idé att hålla isär de här begreppen när man diskuterar saken med arkitekt, entreprenör och kommun, i och med att de innebär så vitt skilda saker, rent byggnadstekniskt. Det är också olika förutsättningar för påbyggnader och tillbyggnader i bygglovssammanhang. Här kommer vi fortsatt att hålla oss till följande definition: en tillbyggnad är en utvidgning av huset i sidled, som kräver att man utökar dess byggnadsarea, emedan en påbyggnad är en utökning i höjdled. När vi talar om att bygga på en våning innebär detta alltså en påbyggnad. I samband med att man bygger på en våning krävs det alltid att man lämnar in en bygganmälan eller en bygglovsansökan till kommunen, samt att man inväntar beslut och/eller startbesked innan man drar igång med arbetet.
För att kunna realisera ett nytt våningsplan inom en miljonbudget så behöver man göra noggranna efterforskningar och kapa kostnader överallt där det går. I samband med budgetarbetet som kommer du upptäcka att vissa kostnader i princip alltid är desamma och är svåra att påverka i någon större omfattning. Detta gäller till exempel kostnader som är knutna till nödvändigt förstärkningsarbete på den bärande konstruktionen. Arbetet måste göras för att huset ska kunna tåla vikten av det nya våningsplanet och kan därmed inte förhandlas bort. Det finns dock andra kostnadsdrivare som är mindre statiska och som kan påverkas utifrån de val man gör som byggherre.
En väsentlig del av utgifterna går till inköp av material och bestäms av den standard som du väljer för materialen. Här har du en hel del att säga till om när det gäller slutpriset på projektet. Det betyder samtidigt inte att man bör välja de allra billigaste materialen och produkterna eftersom de ofta håller en lägre kvalitet. Det är sällan som det som är billigast för stunden också är mest ekonomiskt i det långa loppet - man behöver alltid väga kvalitet mot pris och hitta en rimlig balans. Det går emellertid att hitta kvalitetsmaterial till lägre pris om man håller utkik efter erbjudanden och kampanjer. Detta kan du göra genom att söka på nätet, titta i utskick och genom att besöka leverantörer och varuhus. Det är också möjligt att få ta del av bra rabatter i det fall som man samlar sina inköp, och alltså handlar en större mängd material vid ett och samma tillfälle. Alternativt kan du be entreprenören stå för inköpen å dina vägnar, eftersom hantverkare inte sällan handlar till rabatterade prislistor. Ytterligare en fördel med att låta entreprenören ta sig an inköpen är att de normalt sett är mycket kunniga när det kommer till kvalitéer, vilka material som fungerar bra att kombinera, samt vilka material som är lätta att arbeta med.
Ditt val av entreprenör kommer också ha betydelse för projektets slutpris. Genom att hämta in flera anbud på arbetet så ser du till att det blir konkurrens om det, vilket ofta kan leda till ett bättre pris. En del byggprojekt lönar det sig att få genomfört på vintern när det är lågsäsong på byggmarknaden, i och med att det ökar på konkurrensen ytterligare. Du bör emellertid vara uppmärksam på att det inte är alla typer av arbetsmoment som kan utföras under de kallare månaderna, som utvändig målning och takarbete med zinkplåt.
För att du ska få bättre koll på alla de utgiftsposter som följer av ett påbyggnadsprojekt kan det vara till hjälp att titta på en exempeloffert där de olika kostnaderna listats. Här går det att se vad det är som genererar merparten av kostnadsmassan, och var det därmed finns mest pengar att spara:
Totalt: 1,265,000 kronor
Exemplet ovan gäller en påbyggnad av en ny våning på 40 kvadratmeter. Eftersom det här specifika projektet omfattar både förstärkning av bärande konstruktion och att bygga badrum så hamnar totalpriset strax över en miljon kronor.
Innan du lägger ut ditt projekt på anbud behöver du sätta ihop en gedigen projektbeskrivning som beskriver det arbete som ska genomföras i detalj. Ta gärna hjälp av en fackkunnig person här, som till exempel en arkitekt. Oavsett kommer du sannolikt behöva ta hjälp av en arkitekt, byggingenjör, eller motsvarande i samband med bygglovsprocessen. Om du lägger ner lite energi på detaljerna i projektbeskrivningen som kommer det att bli lättare för entreprenörerna att lämna mer exakta anbud. De entreprenörer som är intresserade av att få uppdraget kommer att komma hem till dig på platsbesök för att kunna prissätta projektet. Som en generell regel kan man säga att man bör ta in 3 offerter från olika aktörer i samband med en anbudsprocess. Detta säkrar upp att konkurrensen om projektet blir tillräcklig för att priset ska kunna hållas nere. Så länge man inte överdriver och därmed slösar med entreprenörernas tid och resurser kan man ta in fler offerter. I vissa fall kan det också vara tillräckligt med två anbud.
Även i fallet med valet av entreprenör så är det viktigt att tänka på att priset inte är allt. Först och främst måste entreprenören som ska bygga på en våning på ditt hus ha den nödvändiga kompetensen och erfarenheten. Det är inte alltid så lätt att sålla bort oseriösa entreprenörer, men valet kan underlättas betydligt om man ber entreprenörerna uppge referenser från tidigare uppdrag av liknande art. Om du får tillgång till detta kan du ringa upp tidigare kunder och höra efter vad dessa haft för erfarenheter. Du kan också höra dig för om man till exempel har yrkesbevis eller är auktoriserade av något branschorgan. Man får emellertid ha med sig att detta inte är något som krävs för att få vara verksam i Sverige, men i de fall som det finns så kan det ses som en signal på att man är seriösa.
När man tagit emot tillräckligt många anbud behöver man utföra ett grundligt jämförelsearbete offerterna emellan. Inför anbudsprocessen är det många som tänker att det bara är titta på totalpriset och besluta sig kring entreprenör utifrån detta. Men det är tyvärr inte så enkelt. För att kunna fatta ett välgrundat beslut behöver du se till att offerterna utvärderas på lika villkor. Det är inte ovanligt att offerterna inkluderar olika arbetsmoment och priserna kan också vara angivna på olika sätt. Den bästa strategin är helt enkelt att korskontrollera varje enskilt moment, så att alla delar finns med i alla offerter.
Nedan hittar du ett litet frågebatteri som du kan använda när du kontrollerar och utvärderar de olika anbuden:
I samband med förberedelsefasen är det viktigt att man ger sig själv tillräckligt med tid för att ta reda på hur man vill att den nya våningen ska vara utformad. Nedan har vi samlat ett antal intressanta länkar med material för dig som ska bygga på en våning och inreda den:
Under projektets gång är det viktigt att du upprätthåller en god kommunikation med entreprenören. Se till att hålla en positiv anda kring arbetet och att prata ofta. Använd er gärna av en tidsatt projektplan att följa upp arbetet mot, så att du har en klar bild för dig vad som avklarats, vad som väntar härnäst och eventuella förseningar. Allt detta är för att du ska slippa obehagliga överraskningar i ett senare skede. Se även till att informera grannarna på förhand, så att de vet när du räknar med att arbetet ska dra igång och när det väntas vara avslutat.
När projektet klart behöver du ordna med en slutbesiktning tillsammans med entreprenören och en extern fackman. Detta kan vara en professionell besiktningsman, till exempel. Under slutbesiktningen går ni igenom arbetet som blivit utfört, så att eventuella fel eller brister kan upptäckas direkt och åtgärdas snarast möjligt. Slutligen behöver du se till att du får in all relevant slutdokumentation. Denna kan exempelvis innehålla installationsprotokoll från elektriker och eventuellt våtrumsintyg. I övrigt ska dokumentationen täcka det arbete som utförts och de material som använts. Du kan komma att behöva dokumentationen i samband med en framtida försäljning eller i kontakt med försäkringsbolag.
