hussmart
Sök
Om du vill få in offerter på uppdraget kan du klicka dig vidare nedan. Smidigt och enkelt kan du då hämta in upp till 3 anbud från kvalitetssäkrade entreprenörer som matchats mot ditt projekt. Det tar bara en minut att komma igång och det är helt utan förpliktelser. Mer information hittar du här
Ett tvåfamiljshus kan bestå av en villa som byggts om till två separata bostadsenheter eller lägenheter. Det kan också handla om ett enfamiljshus som man byggt på en våning på, eller som byggts ut i sidled. Alternativt så kan det vara en byggnad, ett parhus, som redan från start konstruerats för att husera två familjer. Oavsett hur ett specifikt tvåfamiljshus blev till så rör det sig enligt definitionen om en byggnad där det finns två separata boenden.
Tvåfamiljshus kan antingen vara delade i horisontellt led (ett boende per våning, exempelvis) eller i vertikalt led (två boenden bredvid varandra).
Först och främst är det viktigt att man har en tydlig bild av vad målet med projektet är. En del kan vilja bygga ett tvåfamiljshus för att kunna hyra ut en av delarna, medan andra ser det som en ren engångsinvestering och istället planerar att sälja båda bostäderna. Om man utgår ifrån en befintlig byggnad som ska byggas om så behöver man först undersöka hur man kan dela upp den – alternativt hur man kan bygga ut byggnaden för att få plats med den andra bostaden.
Om man har en tomt där man vill bygga upp ett helt nytt parhus så bör man fundera igenom om man kommer att kunna ha två separata uppfarter fram till bostäderna, eller om man behöver ha ett gemensamt garage och en delad uppfart. Därefter bör man kontakta en arkitekt.
När sedan ritningarna är klara så kan man jobba sig vidare och söka bygglov hos kommunen. Även om man ofta kan få god hjälp med sin bygglovsansökan av arkitekten så är detta steg något som alltid tar tid. Normal handläggningstid är på maximalt 10 veckor, men om det föreligger särskilda omständigheter så kan det ta upp till det dubbla. Man bör hur som helst räkna med att det tar ett antal månader innan man har bygglovet i sin hand. Efter detta behöver man även invänta startbesked innan spaden kan sättas i backen.
Valet av hantverkare kan upplevas snårigt förutsatt att man inte har tidigare erfarenhet av byggprojekt av det här slaget. Detta är en av anledningarna till att man kan vilja anlita en totalentreprenör som ansvarar för projektet i sin helhet. När man ska välja entreprenör är det viktigt att säkerställa att kandidaterna har följande:
Oavsett om man ska bygga om ett enfamiljshus till ett tvåfamiljshus eller bygga ett helt nytt parhus, så kommer det komma med ett omfattande behov av att ta fram olika lösningar och av invändig formgivning – utöver allt det praktiska konstruktionsarbete som följer av ett nybygge. Nedan hittar du några källor till både information och inspiration. Här finns både artiklar för vidare läsning och en hel del bildmaterial som kan verka som en vitaminboost i ditt fortsatta arbete.
Om man har allt klart för sig, i form av vad man behöver och vill ha ut av bygget, så kan projektering och bygglovsansökan ta runt 4–6 månader. Man behöver bifoga detaljerade ansökningshandlingar i sin ansökan, i form av planritningar, situationsplan, fasadritningar och sektionsritning, samt eventuellt också en nybyggnadskarta. Själva handläggningen av din ansökan kan som sagt också ta en hel del tid i anspråk.
Man bör sätta av gott om tid till att identifiera den entreprenör som man vill anlita, gärna några månader. Arbetet med att anlita entreprenörer kan ta ännu längre i det fall som man väljer att köra projektet som en delad entreprenad, och därmed behöver hitta alla involverade parter själv. Markberedningsarbetet, vilket inkluderar grävning samt spräckning eller sprängning av sten, tar i regel mellan 1 och 2 månader. När det gäller grunden och gjutningsarbetet så tar även detta normalt sett 1 till 2 månader.
Nästa steg handlar om att resa stommen på grunden och göra konstruktionen tät. Det här jobbet utförs av en snickare och kan ta någonstans mellan 2 och 6 månader. Fortast går det om man använder sig av färdiga element för att resa huset. När man har själva skalet på plats så kan det invändiga arbetet påbörjas. Det är det här som tar mest tid i samband med ett husprojekt. Man bör räkna med att det interiöra arbetet tar 3 till 5 månader.
Det är en god idé att tänka igenom när på året som man skulle vilja genomföra projektet. Om det endast handlar om invändig ombyggnation så kan man dra igång arbetet när som helst på året. Om det istället även involverar markarbete så rekommenderas projektstart under perioden april till september, så att man kan vara säker på att projektet inte påverkas av eventuell frost och tjäle.
Många tror att renovering och byggprojekt bara kan utföras under sommarhalvåret, men – tvärtemot – så är det faktiskt många typer av arbeten som lönar sig att få utfört under vintern. Interiört inrednings- och renoveringsarbete görs med fördel under perioden november till februari, eftersom hantverkare normalt sett upplever en lägre efterfrågan då. Detta är bra att ha i bakhuvudet i samband med att man lägger upp tidsplanen för sitt husprojekt och det invändiga arbetet som ska göras på nybygget. Samma sak gäller i det fall som man ska bila det befintliga golvet i källaren och gjuta nytt.
Med andra ord hänger det helt och hållet på vad man ska göra och vad för typ av projekt som det handlar om. Det kan vara smart att påbörja en nybyggnation eller tillbyggnad tidigt på våren, så att grävarbete och gjutning sker under frost- och tjälfri period och så att man kan dra igång med det invändiga arbetet i november. Om det enbart handlar om invändigt bygg- och renoveringsarbete kan det istället vara en god idé att starta upp i november.
Det är rekommenderat att man tar in anbud från tre konkurrerande aktörer i samband med anbudsprocessen. Tre offerter är tillräckligt många för att man ska få en bra bild av vad ett marknadsmässigt pris är, samtidigt som det inte är så många att man tappar översikten av underlaget. Man bör också tänka in att entreprenörerna behöver investera tid och pengar i att göra platsbesök och prissätta projektet, så man ska inte överdriva antalet anbudsgivare.
Kom ihåg att man inte bara får titta på prislappen när man ska välja entreprenör. Det är viktigt att man går igenom och kartlägger de olika posterna i offerterna, så att man kan försäkra sig om att man jämför priset på samma arbete. Om man stöter på specifika poster som skiljer sig stort i pris kan det hända att de olika anbudsgivarna fått olika uppfattning om projektet, eller att man har lösningar i olika byggteknik. Eventuella frågetecken bör rätas ut innan man går vidare i beslutsprocessen.
Vill du lägga ut ditt projekt på anbud? I så fall kan du [klicka här].
Det är flera faktorer som avgör vad slutpriset hamnar på när man ska bygga ett tvåfamiljshus:
Storlek: Ju större tvåfamiljshus man ska bygga, desto högre blir priset som man får bereda sig på. Kopplat till en större byggnad får man emellertid ett lägre kvadratmeterpris eftersom det finns en del kostnadsposter som inte påverkas av husets storlek. Detta är fasta kostnader som frakt av material, projektering och bygglovsansökan, och liknande.
Konstruktion: Om man väljer att bygga i betong så blir priset normalt sett högre än om man bygger hus i lösvirke. Olika murade konstruktionslösningar kan dock vara lika kostnadseffektiva som att bygga i trä.
Antal våtrum och kök: Ytterligare en faktor som kan driva upp priset på projektet är det antal bad-/våtrum och kök som man vill ha. Handlar det om ett parhus så krävs det flera av dessa. Totalkostnaden för huset kan därför bli högre än om man bygger ett enfamiljshus av samma storlek.
Tekniska lösningar: Allt fler husägare lockas av moderna och tekniskt avancerade lösningar i sin bostad. Detta kan göra att priset för själva installationen blir högre. Samtidigt kan det över tid bidra till lägre driftskostnader.
Det är viktigt att man har en bra översikt över projektet under arbetets gång. Det kan vara en bra idé att använda sig av en checklista där man bockar av olika inköp av material och arbetsmomentet, allt eftersom de blir utförda.
Ett projekt av det här omfånget medför inte sällan en hel del störningar och oljud som grannarna påverkas av. Det kan därför vara bra att värna den relation och dialog man har med grannarna inför projektet och även under arbetets gång.
Kommunicera både ofta och mycket med den entreprenör som du anlitar. Brist på kommunikation utgör en grogrund för förseningar, ökade kostnader och konflikter på byggplatsen. Sätt gärna upp fasta avstämningsmöten i samband med att du skriver kontrakt med arkitekt och byggare.
När projektet står klart så är det viktigt att gå på besiktning tillsammans med entreprenören och en extern, fackkunnig person (besiktningsman eller liknande). Slutbesiktningen genomförs för att kontrollera att allt arbete blivit utfört i enlighet med kontraktet och så att resultatet svarar mot gällande regler och normer. Se också till att få eventuellt våtrumsintyg/kvalitetsdokument avseende badrummen skickade till dig, så även installationsprotokoll från involverad elektriker. Slutligen är det viktigt att hämta in alla kontrakt och fakturor. Dessa kommer att komma till pass den dag som du säljer någon av bostadsenheterna, eller i det fall som du behöver ha kontakt med ett försäkringsbolag i något ärende.
