Ska du bygga ett flerfamiljshus? I den här guiden förser vi dig med detaljerad information om kostnader, process, regler, tidsåtgång, fallgropar och mycket mer. Försäkra dig om ett lyckat resultat – läs guiden och lär dig allt du behöver veta om flerfamiljshus

Om du vill få in offerter på uppdraget kan du klicka dig vidare nedan. Smidigt och enkelt kan du då hämta in upp till 3 anbud från kvalitetssäkrade entreprenörer som matchats mot ditt projekt. Det tar bara en minut att komma igång och det är helt utan förpliktelser. Mer information hittar du här

Begrepp som är viktiga att känna till

Det finns flera olika typer av bostäder och det är viktigt att du väljer den hustyp som passar dig och din situation bäst. Ett flerfamiljshus är, som namnet antyder, ett hus för flera hushåll. Definitionen för ett flerfamiljshus brukar vara en fastighet som innehåller minst tre separata lägenheter och det är inte ovanligt att ett flerfamiljshus består av två eller fler trappuppgångar. 

Flerfamiljshus blir allt mer populära att bygga och det är flera anledningar som ligger bakom den trenden.

Några av dem är: 

Effektivt nyttjande av tomten: Ett flerfamiljshus är fullt möjligt att bygga på en relativt liten tomt eftersom det byggs i flera våningsplan. Två eller flera enfamiljshus kräver däremot en betydligt större tomt. 

Kostnadseffektivt byggsätt: Att bygga ett flerfamiljshus istället för flera enfamiljshus innebär att kostnaderna för projektering och själva byggarbetet fördelas på ett större antal kvadratmeter. Skalfördelarna gör att kostnaderna blir att bygga flerfamiljshus blir lägre i jämförelse med att bygga samma antal kvadratmeter som enfamiljshus. 

Generationsboende: Många som bygger flerfamiljshus väljer att dela upp fastigheten mellan flera generationer. Det kan innebära både praktiska lösningar och lägre byggkostnader samtidigt som det kan vara en bra lösning för en familj. ‍

Finansieringsfördelar: Eftersom kostnaderna för att köpa en tomt och bygga hus är höga, kan det vara en klar fördel att gå ihop flera för att finansiera husbygget. Väljer du att hyra ut lägenheterna kan hyresintäkterna bidra till att du får ett högre lånelöfte och bättre lånevillkor från banken. 

Om du inte är bekant med begreppet generationsboende sedan tidigare så definieras generationsboende i regel som en fastighet där flera generation från samma familj bor tillsammans. Det vanligaste är att varje hushåll har sin separata bostad. Att en familj bor tillsammans på det här sättet har en lång tradition, en tradition som har fått en renässans de senaste årtiondet. En vanlig variant av generationsboende är att en barnfamilj har far- eller morföräldrarna boende i en angränsande lägenhet eller på våningen ovanför. Det är inte ovanligt att ett generationsbostad innehåller flera lägenheter och att det bor fler medlemmar från samma familj i fastigheten. 

Ett generationsboende kan ritas och byggas med hjälp av en arkitekt eller beställas som ett elementhus från en hustillverkare. Det är även möjligt att bygga om eller bygga till ett befintligt hus så att det kan fungera som en generationsbostad.

Budget och faktorer som påverkar kostnaderna

Att bygga flerfamiljshus är ett projekt som både kan kosta och kräva mycket. Därför är det av yttersta vikt att du sätter upp en detaljerad budget så tidigt som möjligt. Genom att göra en noggrann och väl genomtänkt budget sätter du de ramar, det vill säga det maxbelopp som du har möjlighet att investera i husbygget. Du bör även reda ut vilka alternativ du har gällande finansiering. Baserat på prisstatistik från marknadsplatsen Byggstart.se kostar ett generationsboende med genomsnittlig standard cirka 28 000 kronor per kvadratmeter att bygga. Den prisuppgiften inkluderar allt utfört arbete som är knutet till själva byggprocessen men inte eventuella kostnader för arkitekt och projektering. Om du behöver hjälp med att rita huset och projekteringen för bygget måste du vara förberedd på att dessa tjänster kostar allt från några hundra tusen kronor och uppåt. Det finns några ytterligare variabler som har stor inverkan på totalkostnaden, och som är svåra för dig som byggherre att påverka. 

De här tre faktorerna har en stor påverkan på vad slutpriset för flerfamiljshuset landar på:

Komplexitet: Parametrar som markförhållanden på tomten, problem knutna till arbetet med bygglovsansökan eller komplexiteten i husets bärande konstruktion har alla mer eller mindre stor inverkan på totalkostnaden för flerfamiljshuset. 

Material: Produkt- och materialval har mycket att säga till om när det gäller kostnaderna för byggprojektet. Vissa materialval, till exempel standard på badrums- och köksinredning, kan du påverka själv medan andra, till exempel betong till husgrunden, lämnar lite spelutrymme. ‍

Entreprenör: Vilken entreprenör du väljer har också stor inverkan på priset. Entreprenörernas priser varierar och därför är det viktigt att du begär in flera anbud så att du kan känna dig trygg med att du har fått ett konkurrenskraftigt och marknadsmässigt kostnadsförslag.

Inspiration och annan matnyttig information

En trevlig period i arbetet med ett flerfamiljshus är idéfasen. Här är det bara att kasta ur dig alla tänkbara idéer utan att värdera dem. Många tycker också att det är bra och givande att titta på hur andra tänker och har valt för lösningar. Genom att göra det kan du bilda dig en konkret uppfattning om vilka idéer och lösningar som är realistiska att genomföra.

Här är några länkar som du kan börja med: 

• Arkitekt.se – Här kan du låta dig inspireras av andra arkitektritade hus
• Informationscentrum för hållbart byggande – råd för dig som vill bygga för framtiden
• Eksjöhus – hustillverkare med 75 års erfarenhet
• Huscompagniet – gedigna hus i dansk design
• Colorama – Nordens största oberoende färgfackhandel
• Nordsjö Färg – inspiration från Sveriges ledande färgproducent
• Byggfabriken – allt från kakel till dörrvreden

Hantverkare med rätt kvalifikationer

När du planerar byggprojektet måste du ta ställning till entreprenadform som är den bästa för dig. Vidare måste du även hitta rätt entreprenör eller hantverkare för att utföra arbetet. I det första steget ingår det att anlita en arkitekt som kan rita alla nödvändiga ritningar som krävs till en bygglovsansökan samt göra den nödvändiga projekteringen och ansöka om bygglov för din räkning. Kostnaderna för arkitekten varierar utifrån projektets komplexitet och priserna skiljer sig också mellan arkitektbyråerna. Arkitekten tar vanligtvis på sig ansvaret för att att sammanställa dokumentationen till bygglovsansökan och skicka ansökan till kommunen. 

I regel väntar byggherren på att bygglovet ska bli godkänt av kommunen innan arbetet med att begära in anbud från entreprenörerna. En av de absolut viktigaste aspekterna under en anbudsrunda är att välja ut kvalificerade och pålitliga aktörer. 

När du väljer ut de entreprenörer som du vill begära in en offert från ska du kontrollera att företagen: 

• Har bra referenser från tidigare kunder
• Innehar alla nödvändiga certifieringar och utbildning
• Har en solid ekonomi
• Har goda kommunikationsvanor

Du måste även bestämma dig för med vilken entreprenadform du vill organisera projektet. Grovt sett finns det två huvudsakliga entreprenadformer: totalentreprenad (kallad generalentreprenad om byggherren gör projekteringen själv och enbart skriver avtal med huvudentreprenören) och delad entreprenad. 

En delad entreprenad innebär att du som byggherre väljer ut och skriver avtal med hantverkarna inom respektive arbetsområde, och att du har hela ansvaret för att koordinera arbetet mellan hantverkarna. Det betyder att du måste se till att rätt hantverkare är på rätt plats vid rätt tidpunkt. Om du istället väljer att organisera arbetet som en totalentreprenad har du bara ett företag att förhålla dig till, eftersom det företag som tar totalentreprenaden även tar på sig ansvaret för att kontraktera de nödvändiga underentreprenörerna. Många byggherrar väljer totalentreprenad för att slippa det tids- och energikrävande arbetet med att administrera projektet.  

Totalentreprenören har ansvaret för allt arbete som utförs under byggprojektet, inklusive koordineringen av alla inblandade hantverkare. Det är totalentreprenören som har ansvaret för att anlita de hantverkare som de inte har tillgång till internt i företaget och att de arbeten som underentreprenörerna utför är korrekt och i enlighet med gällande regelverk.  Vanligtvis är det en bygg- eller snickarfirma som tar totalentreprenaden och utför hela eller delar av arbetet själv och anlitar underentreprenörer till de arbeten som de inte har intern kompetens för. Eftersom det är ett stort, kostnads- och tidskrävande projekt att bygga flerfamiljshus väljer de flesta byggherrar att organisera arbetet som en totalentreprenad. 

Många tror att en totalentreprenad blir dyrare men det är inte nödvändigtvis hela sanningen. De företag som ofta utför totalentreprenader bygger i regel upp ett nätverk av välrenommerade och kvalificerade underentreprenörer, något som kan leda till lägre prisnivåer. Hantverkare som känner varandra sedan tidigare och är vana vid att arbeta ihop kan i regel även arbeta mer tidseffektivt, och det kan korta ner byggtiden. 

Oavsett om du väljer att organisera husbygget som en totalentreprenad eller delad entreprenad är det viktigt att du anlitar erfarna aktörer som innehar de nödvändiga certifieringarna och som bara använder kvalitetsprodukter. Det är avgörande att de offererande företagen är seriösa och kvalificerade, och det är även en fördel att välja en entreprenör som har utfört liknande projekt tidigare.

Förberedelser inför bygget av flerfamiljshuset

Det är viktigt att du förbereder dig ordentligt innan du påbörjar ett såpass stort byggprojekt. Normalt sett tar det upp till ett år från det att du börjar med planeringen tills byggarbetet kan starta upp. Hur lång tid det tar beror på storleken och komplexiteten i projektet.

Följande punkter kan har stor inverkan på tidsåtgången:

1. Hitta en arkitekt: Den som ska rita huset och göra projekteringen är ett centralt val i processen och ett val som i hög grad kommer påverka slutresultatet. Leta efter en arkitekt som kan visa upp bilder från liknande projekt och som är bra referenser från tidigare arbeten med flerfamiljshus.
2. Skisser och ritningar till bygglovsansökan: Arkitekten börjar i regel med att göra några skisser som visar olika alternativ för hur flerfamiljshuset kan se ut. När ni är överens om hur huset ska se ut börjar arkitekten med de ritningar som utgör underlaget till bygglovsansökan. I en bygglovsansökan ingår bland annat planritningar, sektionsritningar och fasadritningar. 
3. Handläggningstid: Det här är den största jokern i leken för tidsåtgång. Därför är det vanligt att byggherren ansöker om ett förhandsbesked innan det görs en fullständig bygglovsansökan. Ett förhandsbesked ger en hint om det är möjligt att få ett bygglov godkänt eller om ritningarna behöver ändras alternativt ansökan behöver kompletteras. Handläggningstiden för bygglovet får enligt lag inte överstiga 10 veckor, förutsatt att ansökan är komplett.
4. Detaljprojektering och projektbeskrivning : När bygglovet är godkänt börjar arkitekten i regel med detaljprojketeringen och projektbeskrivningen. Det är de båda dokumenten som utgör underlaget för entreprenörerna när de räknar på ett anbud.
5. Anbudsrunda: Under den här processen begär du in offerter från tre konkurrerande aktörer för att försäkra dig om att du får ett marknadsmässigt och konkurrenskraftigt pris. Räkna med att anbuden går fram och tillbaka några vändor och att det kan bli lite förhandling innan ett avtal är på plats och färdigt att skriva under.

Planering för inköp av material

Många väljer att överlåta allt som rör material och produkter till byggarbetet till entreprenören.

Anledningarna till det kan vara många: 

• Entreprenören har en gedigen materialkunskap. Därför kan det vara mer kostnads- och tidseffektivt att låta entreprenören ta hand om inköpen. 
• Entreprenören har erfarenhet av att beräkna rätt mängd och dimensioner på de olika materialen som behövs till det aktuella projektet.
• Entreprenören samarbetar ofta med fasta materialleverantörer. Det innebär att det har en omfattande kunskap gällande vilka material som håller en hög kvalitet och en bra kontakt med tillverkarna.  
• Entreprenörerna kan även ha förhandlat fram bra priser från sina fasta leverantörer. Det kan komma dig till nytta i form av lite lägre kostnader för projektet. 
• När entreprenören har köpt in materialen räknas det som en del av arbetet vilket gör att de omfattas av konsumentlagstiftningen. Det innebär att du kan reklamera entreprenörens arbete om det uppstår problem i efterhand.

Finansiering av husbygget

Innan byggprojektet kan sätta igång måste du kartlägga vilka finansieringsmöjligheter du har för arbetet. Om du inte redan tidigt i projektet har finansieringsbiten klar, kan du få problem med att betala för allt som behövs till byggarbetet. Därför är det av yttersta vikt att du tar reda på vilka ekonomiska förutsättningar du har och hur mycket du kan investera i husbygget. Det är även väsentligt att du väljer det finansieringssätt som passar din ekonomi bäst för att undvika att du hamnar på obestånd längre fram. Normalt sett ansöker byggherren om en byggnadskredit när det handlar om att bygga flerfamiljshus. Lånet betalas ut lite i taget i takt med arbetet fortskrider. Eftersom banken tar en större risk med en byggnadskredit är räntan lite högre än för ett bolån. När huset är färdigställt lägger banken i regel om byggnadskrediten till ett bostadslån vars ränta i regel är lägre.

Om du vill få in offerter på uppdraget kan du klicka dig vidare nedan. Smidigt och enkelt kan du då hämta in upp till 3 anbud från kvalitetssäkrade entreprenörer som matchats mot ditt projekt. Det tar bara en minut att komma igång och det är helt utan förpliktelser. Mer information hittar du här