hussmart
Sök
Ska du bygga om huset? I den här guiden förser vi dig med detaljerad information om kostnader, process, regler, tidsåtgång, fallgropar och mycket mer. Försäkra dig om ett lyckat resultat – läs guiden och lär dig allt du behöver veta om att bygga om hus
Om du vill få in offerter på uppdraget kan du klicka dig vidare nedan. Smidigt och enkelt kan du då hämta in upp till 3 anbud från kvalitetssäkrade entreprenörer som matchats mot ditt projekt. Det tar bara en minut att komma igång och det är helt utan förpliktelser. Mer information hittar du här
När vi diskuterar våra hemmaprojekt så använder vi gärna begrepp som “ytskiktsrenovering”, att “bygga om” och “totalrenovering” om vartannat. När vi pratar om att bygga om hus i den här artikeln så avser vi byggprojekt där man genomför omfattande förändringar på bostaden, när det kommer till planlösning, fasad eller liknande. En ombyggnation kan omfatta både invändigt och utvändigt arbete. Anledningen till att man väljer att bygga om hemma kan variera. En vanlig orsak är att man vill få till ett hus som är mer funktionellt och praktiskt för de som bor där. Detta kan man uppnå genom att ändra planlösningen och bygga mer platseffektiva lösningar, som är anpassade efter de boendes behov och livsstil. Många har även rent estetiska motiv till att vilja bygga om hus. Genom att förnya husets interiör och/eller exteriör kan man få en modern standard och ett mer tidsenligt uttryck, även i de fall som huset i sig är äldre.
När man ska bygga om invändigt omfattar det ofta – i tillägg till förändringar i planlösningen, att man byter ut befintligt kök och badrum. Det är inte heller ovanligt att man vill passa på att ändra placeringen av de här rummen. En utvändig ombyggnation kan exempelvis omfatta att byta tak, från ett sadeltak eller snedtak till ett platt tak. Med en mer anpassad takhöjd kan man få maximal användning av sina invändiga ytor.
Innan du drar igång ditt ombyggnadsprojekt är det viktigt att du investerar tillräckligt mycket tid till förberedelser och planering. Om du gör detta så kommer resten av projektet gå så friktionsfritt som möjligt. Kom ihåg att det kan ta flera månader att bygga om hus, och ju tidigare som man kommer igång med förberedelserna, desto snabbare kan arbetet påbörjas. Det kan vara en god idé att se sig om efter ett alternativt boende under ett byggprojekt, särskilt i de fall som man ska göra omfattande förändringar.
Som ett första steg är det viktigt att man skaffar sig kontroll över projektekonomin och finansieringen. Det är inte lönt att kontakta någon arkitekt eller entreprenör innan man vet vad man har råd att genomföra. Se därför till att besöka din bank i ett så tidigt skede som möjligt. Kom också ihåg att omkring 15 % av projektbudgeten bör reserveras som en buffert för oförutsedda kostnader i det fall som man stöter på fördyrande omständigheter i samband med arbetet. Det är också smart att skaffa sig en känsla för vad som är en realistisk tidsåtgång. Detta är något som berörs längre ner i artikeln.
Du bör även vara på det klara med ifall ditt projekt kräver bygglov eller bygganmälan innan du går igång med något praktiskt arbete. Det är inte alltid som det krävs vare sig bygglov eller bygganmälan för att bygga om hus. Det finns emellertid en del tilltag som triggar igång anmälnings- eller lovplikten och som kan vara aktuella i samband med en ombyggnation. Det kan exempelvis vara om du tänker passa på att bygga en tillbyggnad. Mindre tillbyggnader på under 15 kvadratmeter kan räknas som en så kallad attefallstillbyggnad, vilket endast kräver anmälan. Det finns dock en hel rad olika villkor som behöver uppfyllas för att en tillbyggnad ska klassificeras som en bygglovsbefriad tillbyggnad, och reglerna kan variera mellan olika kommuner och områden. När det kommer till större tillbyggnader inom detaljplanerat område så bör man emellertid räkna med att det kommer att krävas bygglov.
I och med att det inte alltid är entydigt vad som gäller när man ska bygga ut huset så är det rekommenderat att man hör sig för med byggnadsnämnden i den aktuella kommunen. Då kan man få koll på exakt vad som gäller för det specifika projektet på just den egna tomten. Lovplikt kan gälla i samband med ändrad användning av ett utrymme, som ifall man tar ett ouppvärmt förråd eller källarutrymme och inreder det till ett bostadsrum. I tillägg till reglerna kring tillbyggnad och ändring behöver man ta hänsyn till existerande bestämmelser för lovpliktiga fasadändringar. Det kan handla om att man sätter in större fönster, målar i en ny färg och så vidare. Vissa fasadändringar kräver inte bygglov utanför detaljplanerat område. Anmälningsplikt kan gälla vid interiöra arbeten, i samband med en betydande ändring av planlösningen som exempelvis påverkar tillgängligheten. I de flesta fall krävs det även en anmälan till kommunen i samband med att man installerar en kamin eller eldstad. Samma sak gäller om man gör ändringar i husets bärande konstruktion. Ovanstående är inte någon komplett förteckning över de anmälnings- och lovpliktiga områden som finns, så det tål att repeteras – kontakta kommunen och ta reda på vad som gäller i just ditt fall.
Handläggningstiden för en bygglovsansökan kan variera mellan olika kommuner och olika tider på året, beroende på belastning. Som ett riktmärke kan emellertid räkna med de 10 veckor som det åligger kommunen att svara inom. Om ärendet bedöms vara extra komplext kan det dock ta hela 20 veckor innan man får besked. Har man tänkt bygga ut utanför detaljplanerat område kan det vara en bra idé att söka bygglov i två steg. Först ansöker man då om ett förhandsbesked. Detta innebär att man utifrån en uppsättning mindre omfattande ansökningshandlingar får ett generellt besked kring byggets lämplighet på platsen. Med detta i ryggen kan man sedan söka sitt bygglov och vara relativt säker på att man inte kastar pengar i sjön när man betalar för arkitektens tjänster och kommunens avgifter. Det är inte endast för att ta fram nödvändiga ritningar som det kan vara bra att anlita en arkitekt. Arkitekten kan ofta agera bollplank under hela processen och i dialogen med kommunen. Hos Boverket kan du hitta mer information kring lov- och anmälningspliktiga åtgärder. Här går det även att läsa om bygglovsbefriade projekt.
Det är såklart också en bra idé att ha skaffat sig en bra bild av vad man vill ha ut av projektet, både funktionellt och visuellt. Gör efterforskningar och samla på dig inspirationsmaterial, så att du kan ringa in vad det är du behöver och gillar. Du kan också testa dig fram genom att ta hem färg- och tapetprover, så att du kan se på plats vilka ytskikt som skulle passa bäst hemma. Inför att man ska bygga om hus så är det också många som tar hjälp från en arkitekt eller inredningsarkitekt. Om detta är något som du ser behov av, och som ryms inom budget, så bör denna kopplas in innan du kontaktar någon entreprenör.
Det är många intryck och kunskaper som behöver hämtas in och sorteras för den som står inför ett byggprojekt av den här typen. Nätet är en fantastisk källa när det kommer till båda delarna. Nedan har vi länkat till några exempel där man kan hitta både information för vidare läsning och visuell inspiration:
Det är många faktorer som kan påverka tidsåtgången i samband med att man ska bygga om hus. Storleken på huset och projektets omfattning är mycket centrala parametrar i sammanhanget. Komplexiteten på arbetet som ska utföras spelar också in. I tillägg till detta kan entreprenörens kapacitet och kompetens både addera tid till projektet och göra att det går fortare. Med detta menar vi att antalet hantverkare som arbetar med projektet parallellt, och hur erfarna dessa är, spelar roll för hur lång tid som projektet kommer att ta rent kalendermässigt.
För en mindre bostad på 50 kvadratmeter kan en ombyggnad ta så lite som 5 till 8 veckor. Ska man bygga om hus som är större, på omkring 200 kvadratmeter, så kan en genomsnittlig byggperiod vara i mellan 14 till 17 veckor. Det är emellertid värt att poängtera att detta är genomsnittliga tidsuppgifter och faktorerna som listats ovan kan göra att just ditt projekt tar både längre och kortare tid att genomföra. Baserat på den här genomsnittliga tidsåtgången kan man också sluta sig till att normalprojekt på en mindre villa på 100 kvadratmeter tar 8–11 veckor, och för 150 kvadratmeter ligger motsvarande snittid på 11–14 veckor. De här tidsangivelserna svarar mot invändig ombyggnation, och om man även vill bygga om huset utvändigt så kommer projektet givetvis ta ytterligare tid i anspråk.
Med tanke på det nordiska klimatet så tänker nog många att man främst bör planera in byggprojekt till sommarmånaderna. Detta behöver emellertid inte alls vara fallet – ibland kan det till och med vara fördelaktigt att genomföra den här typen av arbete vintertid. Anledningen till detta är att många hantverksfirmor har mindre att göra då och därför erbjuder sig att ta sig an uppdrag till ett lägre pris och reservera en större del av sin kapacitet till enskilda projekt.
När det gäller invändiga arbeten kan i stort sett alla projekt genomföras lika bra under vintern som sommartid. När det kommer till utvändiga arbeten så finns det emellertid vissa begränsningar. Det kan till exempel vara osäkert att planera in schaktning för en större utbyggnation till en period när det kan förekomma tjäle i marken. I tillägg till detta bör man avhålla sig från utvändigt gjutningsarbete när det är kallt, på grund av härdningsprocessen. Målning utomhus bör normalt sett ske mellan april och oktober, under en period med stabilt väder. Anläggningsarbete på tomten är också något som lämpar sig bäst för sommarhalvåret. Arbete med zinkplåt på tak bör även detta vänta till efter vintern.
Många av de begränsningar som finns avseende arbete under den kallare delen av året är logiska – utifrån väderförhållandena. Det förekommer emellertid projekt som man kanske inte tror fungerar under vintern, men som det till och med är fördelaktigt att få gjort under vintern. Både när det kommer till att lägga om tak och att byta fasad så är detta sådant som kan vara lättare att genomföra på vintern, vädret är nämligen ofta torrare då. Grävarbete nära husväggen är något som går bra även i det fall som det finns tjäle i marken i övrigt. Detta kan vara aktuellt både i samband med att man ska dränera kring huset och om man ska isolera källaren utvändigt. Att utföra markarbete under vintern har den fördelen att åverkan på tomten i övrigt blir betydligt mindre när det är kallare och torrare i marken. Andra typer av källararbeten kan också utföras oavsett årstid, som exempelvis att bila bort befintligt golv och gjuta nytt i samband med att man bygger ut källaren. Generellt är entreprenörernas kalendrar som minst fulltecknade mellan november och februari. Under juli månad är det en hel del hantverkare som tar semester, men utöver detta kan man välja fritt själv när man vill genomföra sitt ombyggnadsprojekt.
Gällande rekommendation säger att man bör ta in tre olika anbud under anbudsprocessen, förutsatt att alla de offererande firmorna är seriösa och kvalificerade entreprenörer. Om du har tidigare erfarenhet från en eller två av de firmor som du överväger att anlita, så kan det räcka att få in två offerter. Att ta in och behandla anbud är en tidskrävande process, bland annat eftersom entreprenörerna behöver komma på platsbesök för att kunna prissätta projektet. Skulle du inte vara nöjd med något av de tre anbuden som du får in så finns det emellertid inte något som hindrar att du tar in fler offerter i en andra anbudsrunda. Om du däremot begär in offerter från fler än tre firmor redan från start så behöver du vara förberedd på att arbetet med att jämföra offerterna lätt kan bli oöversiktligt. Ofta har inte de olika anbuden samma struktur och de innehåller därmed inte samma poster. Detta innebär att ju fler anbud som du tar in, desto fler olika anbud behöver du arbeta dig igenom för att kunna fatta ett välgrundat beslut. Tänk också på att offerter från entreprenörer med motsvarande kompetens normalt sett inte ligger särskilt långt ifrån varandra när det kommer till totalkostnaden. Man bör också ta hänsyn till att även om platsbesöket är kostnadsfritt för din del så investerar entreprenörerna både i tid och resekostnader. Platsbesök och utformning av anbud är tidskrävande och fler anbud betyder inte nödvändigtvis att du får ett lägre pris.
Under projekteringsfasen har du till uppgift att ta fram det prissättningsunderlag som entreprenörerna ska utarbeta sina offerter utifrån. Kvalitén i den här informationen är A och O för att du ska kunna få ett detaljerat och verklighetsförankrat prisförslag i retur. I samband med renoveringsarbeten och andra projekt som inte kräver bygglov, så består det här underlaget ofta av en projektbeskrivning, ett illustrerande bildmaterial och eventuellt även ritningar om det finns behov av detta. Du kan vända dig till en inredningsarkitekt för att ta fram ett solitt prissättningsunderlag. För projekt som kräver bygglov så kommer du sannolikt ta fram underlaget i samarbete med en arkitekt eller annan fackkunnig person, som även kan vara kan behjälplig i dialogen med kommunen. Arkitekten tar fram ritningsunderlag och beskrivning innan entreprenören spelas in. Om ditt projekt är lovpliktigt och om du är osäker på att det kommer att kunna godkännas kan du ansöka om förhandsbesked, innan den kompletta ansökan tas fram och skickas in.
Om du ska bygga om hus invändigt så kommer projektkostnaden troligen landa kring 12,000 kronor per kvadratmeter. Ska projektet även omfatta utvändigt arbete så kan prislappen istället komma upp i 20,000 per kvadratmeter. Detta är genomsnittspriser som hämtats från den prisdatabas som marknadsplatsen Byggstart.se byggt upp. Eftersom det handlar om snittkostnader så kan det faktiska kvadratmeterpriset både bli högre och lägre, beroende på diverse faktorer.
En del av kostnadsbilden avgörs av de val som du gör under projektets gång. Det vill säga vilka ytskikt, vilken inredning och andra material som du väljer att använda inom projektet. Här finns det alternativ i alla prisklasser. Kom bara ihåg att det inte lönar sig att låta pris gå före kvalitet. Utöver detta så finns det faktorer som man inte har lika stora möjligheter att påverka, som kommer an på komplexiteten hos de ingrepp som ska göras. Här spelar husets befintliga skick in, de förändringar som ska genomföras på bärande konstruktion, vilka konstruktionsmaterialen är, samt hur lätt det är att komma till och att arbeta på bostaden.
Under projektets gång bör man vara mån om att ha en god kommunikation med hantverkarna och besöka byggplatsen med jämna mellanrum. Kom ihåg att vara noggrann i samband med kontraktsskrivningen – detta minskar risken för konflikt. Om projektet är lite större kan du tillsammans med entreprenören också ta fram en tidsatt projektplan som du kan använda för att följa upp på progressen inom projektet. När projektet lider mot sitt slut är det också viktigt att ni genomför en slutbesiktning, tillsammans med en extern fackman som kontrollerar kvalitén i arbetet. Slutligen behöver du säkerställa att du får relevant slutdokumentation skickad till dig från arkitekt och entreprenör.
Om du vill få in offerter på uppdraget kan du klicka dig vidare nedan. Smidigt och enkelt kan du då hämta in upp till 3 anbud från kvalitetssäkrade entreprenörer som matchats mot ditt projekt. Det tar bara en minut att komma igång och det är helt utan förpliktelser. Mer information hittar du här
