hussmart
Sök
Har du tänkt bygga ut huset, eller är du kanske bara nyfiken på vad det skulle innebära och vad det skulle krävas? Oavsett vad ditt utgångsläge är så kan du få ta del av 10 expertråd genom att läsa den här artikeln. De täcker alltifrån de första planeringsstegen i samband med den här typen av projekt till hur du bör förhålla dig till entreprenören som du anlitar och de hantverkare som denna i sin tur tar in. I tillägg till detta ger vi tips på hur du kan gå tillväga för att hålla dig inom en stram budget, samt hur du kan säkerställa att du får tag i rätt entreprenör i samband med anbudsfasen
Om du vill få in offerter på uppdraget kan du klicka dig vidare nedan. Smidigt och enkelt kan du då hämta in upp till 3 anbud från kvalitetssäkrade entreprenörer som matchats mot ditt projekt. Det tar bara en minut att komma igång och det är helt utan förpliktelser. Mer information hittar du här
När man ska bygga ut huset är det flera grepp som man kan ta till för att göra projektet billigare att genomföra. Ju mer man har tänkt igenom det som ska göras, desto större är chanserna till att man får ett lyckat resultat av projektet. När man ska planera upp projektet bör man redan ha sin budget på plats och en tydlig bild av hur man vill att slutresultatet ska se ut. En annan viktig del av projektplaneringen handlar om att göra research kring de material som man vill använda sig av.
Börja med att ta in en arkitekt: För de flesta tillbyggnadsprojekt krävs bygglov och till bygglovsansökan krävs diverse handlingar, i form av plan- och fasadritning, situationsritning och så vidare. Här är det till stor hjälp att ta in en arkitekt som både kan vara med i utformningen av din tillbyggnad, men som också kan rita upp tillbyggnaden och bistå i ansökningsprocessen. Ritningar och projektbeskrivning behöver också finnas på plats innan man kontaktar en entreprenör – oavsett om projektet är lovpliktigt eller ej. Tänk på att processen med arkitekt och kommun kan ta flera månader, så påbörja den tidigt.
Budget: Det är lättare att genomföra ett projekt till ett rimligt pris om man på förhand utarbetat en verklighetsförankrad och robust budgetplan. Förhör dig med banken för att få reda på hur mycket kapital som du kommer att ha tillgängligt för projektet, kanske behöver du också diskutera möjligheterna till att ta upp ett nytt lån. Utifrån de budgetramar som du definierat bör du sedan sätta av 10–20 % till oförutsedda utgifter.
Val av material: Materialvalen är ofta en avgörande faktor för hur dyrt ett byggprojekt blir – särskilt i de fall som man tänker inreda ett kök eller badrum i den nya husdelen. Om man vill hålla nere kostnaderna kan det vara bra att bevaka eventuella kampanjer hos olika byggvarukedjor och leverantörer. Kom ihåg att beställa material i god tid, så att du kan vara säker på att allt finns på byggplatsen i tid för att de ska användas. Även förseningar kan vara kostsamma. Det kan vara smart att göra en checklista med alla de material som man behöver köpa in, oavsett om det är man själv som står för materialinköpen eller om man lejt ut uppgiften till entreprenören.
Det kan bli en långdragen historia att bygga ut huset om man inte får tag i hantverkare som är skickliga och erfarna. Dessvärre finns det en hel del oseriösa aktörer på marknaden. Detta ställer höga krav på att man har ett kritiskt öga och är noggrann under anbudsprocessen. När man ska ta in en entreprenör till sitt projekt är det viktigt att man säkerställer att följande gäller:
Om man gör grundliga efterforskningar kring entreprenören på förhand och försäkrar sig om att ovanstående punkter är uppfyllda, så ökar chanserna för att man ska bli nöjd med utfallet av projektet avsevärt.
Det kan vara en god investering att ta in en arkitekt i projektet. En duktig arkitekt kan utifrån sina kunskaper och erfarenheter förse dig med goda råd och tips kring lämpliga tilltag. En arkitekt kan också hjälpa till med den tekniska beskrivningen av projektet, vilket gör det lättare för entreprenörerna prissätta projektet korrekt efter platsbesöket. Om det finns krav på att söka bygglov från kommunen så kommer arkitekten kunna vara behjälplig även i den processen.
Märk väl att det inte är alla arkitekter som är intresserade av mindre projekt, som tillbyggnader på privatbostäder. Större arkitektkontor har gärna sitt fokus på större projekt, så investera hellre din tid i att hitta ett projekt som faktiskt vill ta sig an ditt projekt, snarare än att övertala någon som verkar tveksam till det. Arkitekter av detta slaget hittar du gärna hos de mindre firmorna.
Hur du väljer att organisera projektet kommer att kunna påverka slutpriset på projektet. Här skiljer man i regel mellan två olika typer av projektorganisation – delad entreprenad och totalentreprenad.
Om man väljer att driva projektet i form av delad entreprenad behöver man skriva kontrakt med olika hantverksfirmor för de olika fackområdena. Detta betyder även att man själv får ansvara för en stor del av koordineringen och administrationen av projektet.
Väljer man istället en totalentreprenad anlitar man endast en entreprenör – en totalentreprenör – med ansvar för att ro hela projektet i hamn och att alla ingående fack utför sina delar på ett normenligt sätt. Man ingår alltså bara avtal med en firma och man har bara en kontaktperson som står för projektkoordinering och -administration under projektets gång.
Totalentreprenad är den vanligaste projektformen när man ska bygga ut huset, eftersom det är flera olika fackområden som involveras och därmed en hel del som behöver koordineras. Ta även in i beräkningen att en totalentreprenör ofta har bra förutsättningar att kunna köpa in material till lägre priser och bra villkor hos sina underentreprenörer. Vanligtvis är detta något som är svårt att matcha som privatperson.
För att få tag i en duktig entreprenör som erbjuder sig att göra jobbet till ett bra pris behöver man hämta in offerter från flera olika entreprenörsfirmor. Tumregeln säger att man ska ta in anbud från tre firmor. På så vis kan man få en bra känsla för vad ett marknadsmässigt pris är.
Om man just vill se till att priset blir så lågt som möjligt är det rekommenderat att man tar in offerter från flera entreprenörer, även om man redan har en upparbetad relation med en entreprenör från ett tidigare projekt.
Om du nu vill lägga ut ditt projekt på anbud kan du [klicka här].
När man har samlat in offerter från ett flertal aktörer är det viktigt att man sedan ställer upp dem varandra. Man behöver vara noga med att man utvärderar de olika anbuden utifrån samma måttstock. Det kan låta självklart, men för att göra detta är det viktigt att man verifierar följande:
Att samma poster är inkluderade i de olika offerterna: Detta talar om för dig att de olika entreprenörerna har fått samma uppfattning om vad som ska åstadkommas inom projektet. Det är viktigt att granska vilka poster som definierats som fastpris och vad som är lagt som tillägg på löpande räkning.
Att man är på det klara med de förbehåll och villkor som man lagt in i anbuden: I ett byggprojekt finns det i regel många olika beroenden, som att en hantverkare inom ett fackområde behöver att en hantverkare inom ett annat fack utfört sitt arbete innan man kan dra igång. Det kan också handla om att material behöver finnas på plats, eller att eventuella bygglov och besked från Länsstyrelsen har inhämtats till byggstart. Sammantaget gör detta att man som entreprenör kan vilja villkora vissa delar av offerten. Det är viktigt att man går igenom dessa villkor och skapar sig en bild av vad de skulle kunna innebära för projektet i praktiken. Se till att inte gå med på en offert som kan göra att priset kan sticka iväg allt för mycket på grund av många förbehåll och villkor.
Att det är tydligt vad som avses med priset – är det ett fastpris, en prisuppgift eller ett oförpliktigande kostnadsestimat: Det är lättare att förhålla sig till ett fastpris, även om en prisuppgift eller ett estimat skulle kunna innebära att slutpriset faktiskt skulle kunna bli något lägre än indikerat. Med ett fastpris vet man exakt hur mycket man kommer att betala för det specificerade arbetet. En entreprenör har laglig rätt att fakturera ytterligare 15 % jämfört med en prisuppgift, till exempel.
Att det inte är en omotiverat stor spridning i pris för enskilda poster: Om det förekommer stora variationer i pris för enskilda poster så kan det vara ett tecken på att entreprenörerna förstått projektet olika – eller att man har väsentligt olika lösningar när det kommer till genomförandet. Det är viktigt att man kontaktar entreprenörerna och bottnar eventuella frågetecken innan man går vidare i beslutsprocessen.
Att timpriset för eventuella tillägg är specificerat: Om det är arbetsmoment som ska utföras på löpande timme så kan timpriset vara den stora skillnaden mellan två anbud. Ta reda på vad timpriset är hos de olika entreprenörerna – det kan få stor påverkan på både slutpris och beslut kring entreprenör.
Många tillbyggnadsprojekt kräver bygglov från kommunen – och kräver de inte bygglov så behövs en bygganmälan samt att man inväntar startbesked. Mindre tillbyggnader på maximalt 15 kvadratmeter kan klassas som bygglovsbefriade attefallstillbyggnader. Det är emellertid en hel rad kriterier som behöver uppfyllas för att attefallsreglerna ska kunna appliceras – avseende dimensioner och placering bland annat. Utanför detaljplanerat område är lovplikten inte lika strikt eller väldefinierad. Här säger Plan- och bygglagen att man får bygga mindre tillbyggnader utan bygglov, till och med utan anmälan. Kontakta byggnadsnämnden i kommunen och förhör dig kring vad som gäller kring just din utbyggnad på din tomt. Notera att under vissa förhållanden kan även takkupor kan uppföras utan bygglov enligt attefallsreglerna, man behöver emellertid vara noggrann med att takkuporna (maximalt 2 st) inte får påverka bärande konstruktion och uppfylla resterande kriterier om attefallsreglerna ska kunna nyttjas.
Det är alltid billigare att genomföra ett projekt som inte kräver bygglov, så planerar man för en mindre tillbyggnad är det lämpligt att ta reda på vad som gäller för att eventuellt göra projektet till ett icke-lovpliktigt sådant.
Många tänker att en större egeninsats gör projektet billigare att genomföra. Och detta kan ibland vara sant, men det är inte ovanligt att det får motsatt effekt. Anledningen till detta är att det är många byggherrar som tar på sig mer egna uppgifter än vad de har tid och kompetens till att utföra. Detta kan leda till dyra förseningar och att man kan behöva åtgärda fel i efterhand.
Om man inte lever upp till vad man lovat i form av eget arbete så gör det att hantverkarna behöver längre tid på sig till att färdigställa projektet, vilket leder till direkta merkostnader. Man rekommenderas därför hålla den egna arbetsinsatsen begränsad till den tid som man garanterat har till hands och till de kunskaper som man besitter. Kom gärna fram till ett bra upplägg tillsammans med entreprenören.
Det kan vara bra att ha husets potentiella värdeökning i bakhuvudet när man ska bygga ut huset. Olika lösningar kan ge bra avkastning på kort och lång sikt. Bor man i ett område där kvadratmeterpriset är högt kan värdeökningen överstiga projektkostnaderna. Detta gäller särskilt i de fall som man bygger till rum som kök, badrum eller sovrum. För att ta reda på vad som skulle ge huset den bästa värdeökningen så kan man prata med en fastighetsmäklare på förhand.
Det är viktigt att man genomför en slutbesiktning av projektet när entreprenören meddelat att arbetet är klart. Vid det här tillfället går man igenom allt som blivit utfört tillsammans med entreprenören (helst även en oberoende fackman) och ser till att allt blivit korrekt utfört. Gör man inte någon slutbesiktning riskerar man att upptäcka eventuella fel långt senare och då kan bristerna vara kostsamma och betydligt mer omfattande att åtgärda.
Avslutningsvis behöver man få slutdokumentationen skickad till sig. Här ska det gå att läsa om det arbete som blivit gjort och de material som använts, allt för att visa på att projektet blivit fackmannamässigt utfört. Dokumentationen är användbar i dialogen med försäkringsbolaget, om man ska få en ny värdering gjord av huset, eller om man ska sälja det. Om man har byggt badrum i tillbyggnaden bör man även få in våtrumscertifikat i det fall som man vänt sig till en auktoriserad firma. Avseende elinstallationerna bör man få ta del av de protokoll som elektrikern fyllt i som del av dennas egenkontrollprogram.
