hussmart
Sök
Har du planer på att bygga om huset, eller undrar du helt enkelt hur mycket det skulle kosta och vad som krävas? Oavsett anledning så får du här sju goda expertråd som kan göra genomförandet av den här typen av projekt smidigare. Råden täcker allt från tidig planering till hur du bör förhålla dig till entreprenören under arbetets gång. I tillägg till detta får du en rad tips på sådant du kan göra för att hålla dig inom en begränsad budget och på hur du ska tänka när du väljer entreprenör under anbudsprocessen
Om du vill få in offerter på uppdraget kan du klicka dig vidare nedan. Smidigt och enkelt kan du då hämta in upp till 3 anbud från kvalitetssäkrade entreprenörer som matchats mot ditt projekt. Det tar bara en minut att komma igång och det är helt utan förpliktelser. Mer information hittar du här
När ligger i startgroparna inför ett projekt som innefattar renovering, tillbyggnad eller ombyggnad så bör du alltid se till att påbörja planeringsarbetet i god tid. Även om det troligen kommer att ta flera månader att genomföra projektet så bör själva planeringen inför det ändå få sin start ytterligare någon månad innan. Det första som du behöver komma fram till är vad det är du vill att projektet ska inkludera. Om du ska bygga om hus omfattar projektet vanligtvis vissa förändringar på bostadens konstruktion. Det kan exempelvis handla om att planlösningen ska ändras, rum som kök eller badrum flyttas, eller att bostadsytan ska utökas i form av att vinden eller källaren byggs ut. Begreppet ombyggnation betyder normalt sett även en totalrenovering av de invändiga ytorna. Till grund för din planering bör du ha dina eller familjens behov, så se till att formulera dig kring detta. Utöver de faktiska behoven kan du sedan addera ytterligare önskemål som kan inkluderas i projektet i den mån som de ryms inom budget och önskad projekttid.
När du kartlagt vad projektet ska omfatta i grova drag så bör nästa steg vara att undersöka om projektet kommer att kräva bygglov från kommunen eller kanske en bygganmälan. Det krävs inte alltid bygglov eller anmälan för att bygga om hus, men det kan bli nödvändigt i samband med vissa åtgärder. Sådant kan handla om att bygga en tillbyggnad, ingrepp i husets bärande konstruktion eller om du installerar en ny eldstad. En del utvändiga arbeten utlöser också lov- eller anmälningsplikt. I det här fallet kan det handla om omfattande fasadändringar eller om man planerar lyfta taket för att få ståhöjd på övervåningen. Läs gärna mer om bygglov och bygglovsbefriade åtgärder hos Boverket och tveka inte att kontakta byggnadsnämnden i kommunen om du har specifika frågor kring ditt projekt.
Om du kommer fram till att ditt projekt kräver bygglov för att realiseras så tar man normalt sett hjälp av en arkitekt eller annan fackkunnig person, för att ta fram handlingar och agera bollplank under bygglovsprocessen. Nästa steg blir därmed att kontakta arkitekt eller liknande. Det material som då tas fram kan även ligga till grund för prissättningen i samband med anbudsprocessen. Om du söker bygglov på egen hand, eller inte behöver bygglov för projektet, så behöver du ta fram prissättningsunderlaget själv. Informationen bör omfatta en projektbeskrivning, eventuella ritningar, bilder som beskriver nuläget och annat relevant material som kan hjälpa entreprenörerna att sätta en prislapp på uppdraget.
Du har sannolikt någon form av bild av vad en möjlig budget kan vara. För att kunna dra igång med detaljplaneringen så behöver man emellertid ha full koll på sina budgetramar. Besök därför din bank direkt när du bestämt dig för att bygga om hus. Kom ihåg att reservera en del av budgeten - helst runt 15 % - som en buffert för oförutsedda utgifter. Oförutsedda utgifter kan uppstå i samband med alla byggprojekt, och om man då inte har tillgängliga medel för att täcka dessa kostnader så kan man bli tvungen att sätta projektet på paus.
Möjligen har du sparat ihop tillräckligt med eget kapital för att genomföra projektet, men vanligast är att man behöver använda sig av lån för att finansiera den här typen av arbete. Här finns det några olika möjligheter. Det mest fördelaktiga alternativet är sannolikt att utöka ett befintligt bostadslån. Det kan också vara relevant att få till ett byggnadslån i det fall som projektet blir tillräckligt omfattande. Du bör vara försiktig med att ta konsumtionslån, och om detta är ditt enda alternativ så bör du kanske överväga att vänta med projektet. Den här typen av lån kommer till en mycket hög ränta. Konsumtionslån blir därmed endast ett rimligt alternativ i det fall som man kan betala av lånet i snabb takt.
Du har säkert dina funderingar kring vad det är som avgör kostnaden i samband med att man ska bygga om hus. En del av prislappen ges av faktorer som du inte själv kan påverka, som nuvarande standard på bostaden, vart huset är beläget och de material som använts till husets konstruktion. De här faktorerna kan vara svåra att få grepp om innan man fått ut hantverkare på platsbesök. Ibland vet man inte ens vad som döljer sig bakom den befintliga panelen innan den rivits ner.
En stor del av totalkostnaderna kan man emellertid påverka själv. Här talar vi exempelvis om de materialval som man gör. Kom ihåg att det är du som beslutar kring allt från köksinredning till typ av kakel. Det är också du som avgör färgsättning, ytskikt och andra inredningsprodukter. Du har också möjlighet att styra över hur den framtida planlösningen ska se ut och hur konstruktionen ska utföras. Om du vill ha hjälp med de designmässiga avgörandena så kan det vara en god idé att anlita en inredningsarkitekt eller arkitekt.
Material och produkter kommer i alla prisklasser. Till exempel kan en ny köksinredning kosta allt från 50,000 kronor till flera miljoner. För många produktkategorier finns det egentligen inte någon övre prisgräns. För att spara på slantarna så bör du ha ett ekonomiskt tänk i alla dina beslut och även hålla ögonen öppna för kampanjer och utförsäljningar. Du bör samtidigt tänka på bostadens värde över tid. Välj inte budgetmaterial som inte håller tillräcklig kvalitet, särskilt inte när det kommer till områden i hemmet som utsätts för mycket slitage. Genom att bygga hållbart, med god kvalitet, kan du få till ett slutresultat som håller sig i år efter år.
Om du aldrig genomfört något byggprojekt tidigare så kanske du känner dig osäker på hur man bör fördela materialinköpen. Vanligtvis inkluderar offerten från en entreprenör allt det arbete och material som krävs för själva konstruktionen. Detta handlar exempelvis om sådant som betong, puts, virke och gipsskivor. Detta innebär att ytskiktsmaterial som kakel, golv, färg, panel och tapeter sällan omfattas av offerten. Samma sak gäller olika typer av fast inredning - badrums- och köksinredning, förvaringslösningar och så vidare. Kostnaderna för de här materialen kommer i tillägg till det offererade priset från entreprenören. När det kommer till de här materialen står du själv för inköpen, alternativt så får du avtala särskilt kring detta med entreprenören, så att man löser även den här uppgiften åt dig.
När du skrivit kontrakt med en entreprenörsfirma så bör du påbörja planeringen med de egna inköpen. Gör en checklista och undersök leveranstider och priser tidigt. Det blir gärna en besvikelse om man upptäcker att de material som man vill använda inte kommer att kunna levereras i tid för att man påbörjat det här arbetet för sent. Om du vill välja materialen själv men få hjälp med själva inhandlingen så kan du komma överens med entreprenören även om detta. Vanligtvis är de firmorna mycket hjälpsamma och tjänstvilliga, men för att undvika missförstånd och tvetydigheter så bör man alltid specificera i kontraktet vilken part det är som ska stå för vilka inköp.
Du bör inte ta dig an fler inköp än nödvändigt. När man själv står som ansvarig för att mäta upp och beräkna materialåtgång ökar risken för att det blir fel. Entreprenören har den stora fördelen här att man är van vid att göra den här typen av beräkningar, och man har därmed byggt upp en god känsla för rimliga mängder. Dessutom vet entreprenören ofta vad som är en bra ersättningsprodukt om något skulle visa sig vara slut på hyllorna. Utöver detta har många hantverkare bra rabatter hos byggvaruhusen, vilket gör att kostnaden ofta blir lägre om du överlåter inköpen - även efter entreprenörens påslag.
Anbudsprocessen innebär att du lägger ut ditt projekt på anbud. I praktiken innebär det att olika entreprenörer tittar på det uppdrag som ska utföras och offererar dig ett pris för arbetet. Detta kan göras genom att kontakta var och en av de möjliga firmorna direkt eller genom att använda sig av en marknadsplats för entreprenörstjänster. När du fått in dina offerter så är det ditt jobb att jämföra dem. Vart och ett av anbuden innehåller ett antal kostnadsposter, och vilka posterna är som täcks av de olika anbuden kan variera. Bästa vägen framåt är att strukturera upp innehållet i dina anbud i ett kalkylblad. Då kan du enkelt korskontrollera anbuden sinsemellan, så att du ser att alla moment finns med i alla offerter, och dessutom jämföra pris på olika delar. Om någon av offerterna avviker betydligt i pris från de övriga så bör du bottna vad detta beror på. Anledningen kan vara att entreprenörerna tolkat projektbeskrivningen olika, och för att få reda på vad ett realistiskt pris är så får du helt enkelt slå entreprenörerna en signal.
Ta alltid in minst två anbud, allra helst tre. Alla anbud måste komma från kvalificerade entreprenörsfirmor. Om någon av offerterna presenterar ett pris som är för bra för att vara sant, så beror detta sannolikt på ett missförstånd. Ett oskäligt lågt pris kan även bero på att den offererande aktören är oseriös.
Det är flera parametrar som du bör ta hänsyn till när du ska identifiera rätt entreprenör för att bygga om hus. Det ena är kompetens. För att säkerställa att kvalitén i arbetet ska bli tillräckligt hög så bör du vända dig till en firma som kan visa på flera lyckade projekt med motsvarande innehåll. Det är normalt att man ber kandidatfirmorna om referenser, vilket man ofta gärna delar med sig av. Du bör också ta hänsyn till entreprenörens ekonomi innan du ingår något avtal. För att försäkra dig om att firman har god ekonomisk soliditet kan du ta en kreditupplysning. I det fall som du avser bygga eller renovera ett badrum i samband med projektet så kan du även se efter om man är behörig eller auktoriserad av någon av branschorganisationerna Byggkeramikrådet (BKR) eller AB Svensk Våtrumskontroll (GVK). Man kan även verifiera om hantverkarna har yrkesbevis eller liknande. De här sakerna är inte obligatoriska men kan ge en extra fingervisning om seriositet. Du bör även höra dig för kring firmans kapacitet, så att du kan veta när man har tid att dra igång och hur snabbt som man kan bli klara.
Under tiden som bygget pågår kan det vara en bra idé att besöka byggplatsen ofta. På så vis kan du säkerställa att arbetet fortlöper som avtalat och samtidigt upprätthålla en god dialog med entreprenören. När projektet börjar bli klart är det dags att planera in slutbesiktningen. Denna genomför du tillsammans med entreprenören och gärna också en extern tredjepart. Här kontrolleras det arbete som utförts och det slutgiltiga kontraktsbeloppet bör inte betalas ut innan eventuella fel eller brister har åtgärdats. Allra sist behöver du säkerställa att du fått in all relevant dokumentation på projektet. Slutdokumentationen kan komma till användning i samband med framtida renoveringsarbeten, eller vid en försäljning. Det kan också vara nödvändigt att ha dokumentationen till hands i det fall som brister upptäcks under den tioåriga reklamationsperioden.
