Planerar du att bygga källare? Att bygga källare är inte något man gör i en handvändning. Det är ett stort och komplext projekt som kräver noggranna förberedelser. I den här artikeln har vi samlat ihop 8 värdefulla tips som ökar chanserna för ett lyckat resultat och för att man ska kunna undvika de vanligaste fallgroparna i samband med en källarutbyggnad

Om du vill få in offerter på uppdraget kan du klicka dig vidare nedan. Smidigt och enkelt kan du då hämta in upp till 3 anbud från kvalitetssäkrade entreprenörer som matchats mot ditt projekt. Det tar bara en minut att komma igång och det är helt utan förpliktelser. Mer information hittar du här

1. Starta upp planeringsarbetet tidigt och sätt upp en budget

Många stressar igång med projektarbetet men stöter snabbt på patrull eftersom man inte gjort tillräckligt noggranna förberedelser. De byggherrar som planerar väl får betydligt oftare ett projektresultat som man är nöjd med. Innan man kontaktar några entreprenörer bör man varit i kontakt med en arkitekt, byggingenjör eller liknande, för att ta fram ritningar och annat underlag. Det är också vanligt att den här personen även är behjälplig under bygglovsprocessen. Arkitekten kommer även kunna hjälpa dig att ta fram en bra projektbeskrivning som gör det lättare för entreprenören att sätta sig in i projektet och prissätta det.   

För att vara säker på att du kan faktiskt kan realisera det som du planerat för är det även viktigt att du gör en finansieringsplan och sätter upp en budget. Nedan finns ett antal tips på vad du bör tänka på när du ska sätta upp en budget för ett projekt av den här storleken:

1. Definiera ett maxbelopp som du anser är acceptabel att investera i projektet. Man bör tänka på sin privatekonomiska situation innan man drar igång.
2. Sätt av 10–20% totalbeloppet till en buffert för det fall det skulle uppstå oväntade utgifter under projektets gång. På så vis står du inte utan medel att komma vidare i det fall ni skulle stöta på någon form av merkostnad som ni inte räknat med. 
3. Kontakta din bank och hör dig för kring vilken typ av finansiering som passar bäst för dig och din ekonomiska situation.

2. Tänk på att projektet kan vara lovpliktigt

I ivern att komma igång med bygget kan det vara lätt att glömma bort att man kan behöva tillstånd från kommunen för att få göra förändringar på sin bostad. Man behöver söka bygglov eller göra en bygganmälan i de fall som man ska:

• Förändra fasaden, som ifall man sätter in fönster eller ytterdörrar
• Göra ändringar på bärande konstruktion, exempelvis i samband med att man gräver ut källaren för att öka takhöjden
• Bygga en tillbyggnad - beroende på storlek och utformning krävs bygganmälan eller bygglov
• Ändra användningen av ett utrymme, som när man gör om en biyta till en bostadsyta
• Bryta en brandcell

När man ska bygga källare krävs det att man kontaktar kommunen och att man inväntar startbesked innan man kan dra igång med det faktiska byggarbetet. Företar man sig ett så pass komplext projekt som att bygga källare så är det vanligt att man tar hjälp av en arkitekt eller annan fackkunnig person i de frågor som rör dialogen med kommunen och eventuella ansökningshandlingar.

3. Räkna med att projektet kommer ta tid

Många är osäkra på hur lång tid som ett projekt av det här slaget kan ta. Detta kan vara en stor fördel att veta, i och med att man då kan planera sin vardag därefter. Kom ihåg att du kommer att behöva ta in många olika hantverkare till din hjälp och de kommer att behöva följas upp under arbetets gång, så att du ser att allt fortlöper enligt plan. Nedan kan du se exempel på normal tidsåtgång för ett källarprojekt, baserat på storleken på källaren:

Källare på  50 kvm: 10–13 veckor

Källare på 100 kvm: 13–16 veckor

Källare på 150 kvm: 16–19 veckor

4. Dra upp en projektplan och sätt upp fasta avstämningsmöten

Eftersom ett källarprojekt ofta varar under ett större antal veckor är det rekommenderat att man drar upp en tidsatt projektplan tillsammans med entreprenören med på förhand definierade avstämningstillfällen, och gör den till en bilaga i det skriftliga avtalet.

En projektplan innebär en stor fördel för dig som byggherre. Detta eftersom det med hjälp av denna blir enklare att verifiera att arbetet blir utfört på ett effektivt sätt. Sätt upp tydliga datum kring när olika arbetsuppgifter ska starta och när de ska vara slutförda. På så vis kan du säkerställa att hantverkarna håller sig inom tidsramarna.

Att ha fasta, återkommande tidpunkter för avstämning är bra för att kunna upprätthålla en god dialog kring projektarbetet, och för att komma fram till bra lösningar. Det kan vara vettigt att mötestillfällena matchar projektplanen så att ni kan gå över sådant som blivit utfört och stämma av inför nästa moment.

5. Sätt dig in i kraven på ett godkänt bostadsrum 

Om du idag har en oinredd källare är syftet med ditt källarprojekt sannolikt att du ska få tillgång till ytterligare bostadsyta. Med källaren som godkänd bostadsyta kommer ditt hus sannolikt öka betydligt i värde, samtidigt som du får nya utrymmen som är härliga att vistas sig i. Det är emellertid viktigt att du har koll på de krav som gäller för att man ska få en källare godkänd som bostadsyta. Bland dem hittar vi följande:

• Takhöjden måste vara på minst 2,30 meter, och tillåts bara gå ner mot 1,90 meter på begränsade ytor (som där det exempelvis går rör i taket).
• Det skall finnas dörrar eller fönster i varje rum där man vistas mer än tillfälligt, som förser rummet med direkt dagsljus.
• För att svara mot kraven på utrymningsvägar får fönstret inte vara mindre än 50 cm i bredd och 60 cm i höjd, med en summerad bredd och höjd på minst 150 cm – och det bör gärna vara sidohängt.
• Fönstret ska vara placerat på maximalt 1,20 meters höjd, alternativt behöver det finnas en plattform för att underlätta att man kan ta sig ut genom det.
• Källaren ska uppfylla de krav på isolering och ventilation som gäller för ett tillfredsställande inomhusklimat och god luftkvalitet.

Om du är osäker på kriterierna för bostadsrum i källarplan så är det rekommenderat att du hör dig för hos byggnadsnämnden i kommunen. Understryk även detta för arkitekten i samband med att ni planerar upp projektet, så att arkitekten inte misstolkar dina önskemål och förutsätter att du verifierat att de följer gällande byggnormer.

6. Var försiktig med eget arbete

Det är inget ovanligt att man funderar på att göra större delarna av projektet på egen hand. Detta har emellertid ofta motsatt effekt, i det fall man tror att detta ska leda till ett billigare projekt. Ofta kan man konstatera att man som byggherre har tagit på sig mer egenarbete än de har vare sig tid eller kompetens till att utföra. Detta leder till förseningar som kan bli kostsamma, när man får betala för hantverkare som väntar på att moment ska bli klara för att kunna sätta igång med sina egna delar. Arbete som blivit felaktigt utfört kostar också en hel del pengar att rätta till i efterhand. 

Om man planerar att utföra en del av arbetsuppgifterna själv så bör man rådfråga entreprenören först. Entreprenören kan då ge en goda råd kring vad som kan fungera bra att ta på sig, rent praktiskt, samt vad man skulle kunna tjäna på ekonomiskt att ta hand om själv. 

7. Ta in anbud från flera entreprenörer

Det är rekommenderat att man tar in offerter från tre entreprenörer i samband med anbudsprocessen. Detta gör att man får en bra bild av vad priset bör ligga på, samtidigt som man inte tappar överblicken på grund av att anbuden är för många. Samlar man in anbud från allt för många entreprenören blir det svårt att hålla isär dem till slut, och man får lägga ner alldeles mycket tid och kraft på att koordinera platsbesök och analysera prissättning.  

När man fått in de olika offerterna är det viktigt att man utvärderar dem utifrån samma underlag och beslutskriterier. Då är det viktigt att titta på följande:

Är det samma poster som är inkluderade? Detta är viktigt. Om det är olika innehåll i de olika offerterna så har entreprenörerna sannolikt fått olika uppfattning om vad projektet går ut på. Var därför noggrann när du går igenom vad som är medtaget i anbudet, samt vad som är specificerat som del i det offererade priset och vad som ligger som tillägg på löpande timme.

Vilka förbehåll finns angivna? Om en offert innehåller många förbehåll så är detta sannolikt ett resultat av att det finns vissa delar av projektet som kräver en arbetsinsats som är svår att kvantifiera på förhand – detta kan typiskt handla om mark- och grundarbete om man inte vet hur det ser ut under backen. 

Vad har man angett som fastpris, prisuppgift och oförpliktigande kostnadsestimat? De flesta projektbeställare vill helst få allt specificerat som fastpris. Detta gör det enklare att sätta upp en budget. I samband med prisuppgifter får det fakturerade beloppet avvika med upp till 15 % från det angivna priset. Detta enligt konsumenttjänstlagen.

Finns det poster som varierar stort i pris? Om “ja” är svaret på frågan så kan detta vara en indikation på att någon entreprenör kan ha missförstått projektet, eller att man har kommit fram till olika lösningar när det kommer till genomförandet. Orsaken är viktig att bottna, så i det här läget är det bäst att ringa upp entreprenören med det avvikande priset.

Vad ligger timpriset på? Om det finns risk för att det är en större mängd arbete som kommer att utföras som tillägg på löpande timme, så kan timpriset få stor inverkan på slutpriset och därmed bli en avgörande faktor i valet av entreprenör.